"Las medidas deben tomarse en la ejecución, solo así tendremos una tutela judicial efectiva". Sin duda, unas de las conclusiones más consensuadas del desayuno-tertulia organizado por el Observatorio de la Morosidad en las Comunidades de Propietarios y que ha reunido a una serie de expertos en torno a la proyectada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y su incidencia en la morosidad producida en las comunidades.

La mesa de debate estuvo integrada por destacados tertulianos. En primer lugar, Miguel Ángel Muñoz, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE), abrió la tertulia dibujando un panorama del alquiler "que se está recomponiendo por el descenso de precios" en la que el arrendatario tiene como motivación la revisión a la baja de su contrato. Además, el presidente de los administradores de fincas españoles explicó que el Gobierno está dedicando mucho tiempo a ordenar "unas finanzas heredadas complicadas" a nivel nacional que repercuten directamente en otras cuestiones tan acuciantes como la del mercado inmobiliario.

Una situación económica del Estado que describe José Manuel Suárez Robledano , magistrado de la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, como de "concurso de acreedores", necesitado de un plan de viabilidad y de un acuerdo marco beneficioso para España. Un panorama al que no es ajeno el sector de la propiedad horizontal, para el que demanda establecer un "sistema de ejecutoria inmediata a favor de las comunidades de propietarios" en la actual reforma de la Ley del Alquiler.

Suárez Robledano destacó que esta reforma ya no considera al "deudor como benefactor del sistema", pero necesita del respaldo de unos órganos jurisdiccionales dotados de recursos suficientes para ejecutar las resoluciones relacionadas con los impagos, una situación que –según el magistrado- hoy día no se cumple.

Sobre la nueva Ley, el abogado especializado en el ámbito inmobiliario y administrador de fincas, Manuel Gambín, explicó que, a su entender, introduce ciertos aspectos garantistas para el propietario del inmueble. La reforma de la Ley plantea "cierta evolución tanto en ejecuciones y notificaciones", pero ésta ha de ir acompañada de una agilización real en el procedimiento.

Por su parte, José Juan Muñoz de Campos, abogado y socio-director de Acción Legal, no considera que la batería de medidas que tiene proyectada el Gobierno para el mercado del alquiler vaya a ser trascendente por tratarse de un mercado "poco profesionalizado que está en manos de las familias". El socio-director de Acción Legal ha afirmado que aunque la reforma va a proporcionar mayor seguridad jurídica para las partes, sigue existiendo el gran problema del incumplimiento de contrato y sus consecuencias para el propietario: cuándo y cómo va a recuperar su vivienda.

La necesidad de una norma ejecutiva en la nueva Ley del Alquiler

La reforma del alquiler responde a una situación de nueva coyuntura económica con nuevos planteamientos reales que generan un vacío legal, debiendo actualizar una legislación desfasada y obsoleta. En opinión de Miguel Ángel Muñoz, la nueva norma es fruto de una demanda sociológica por parte de los profesionales del sector inmobiliario que debía equilibrar los derechos y garantías entre arrendador y arrendatario.

No obstante, el presidente del CGCAFE ha lamentado la no actualización de la ley en el ámbito jurisdiccional, siendo el atasco judicial el que mantiene a los juzgados atestados de asuntos, incapaces de resolver y ejecutar la mitad de las demandas de desahucios de inquilinos morosos que les llegan, y la otra mitad a medio camino entre el juzgado y las oficinas de notificaciones y embargos. En definitiva, un proceso que se alarga durante tres años en el mejor de los casos y un poso de impotencia y desmotivación que se arraiga en la sociedad. Ante esta realidad social, Miguel Ángel Muñoz ha instado a la elaboración de una norma ejecutiva garante de los derechos entre propietario e inquilino.

Frente a estos problemas, el magistrado Suárez Robledano abogó, en primer lugar, por una coordinación y colaboración entre órganos del Estado, instituciones profesionales privadas y colegios profesionales, que, regulada de forma correcta, permita respetar las garantías del arrendatario respaldando los derechos constitucionales de los inquilinos; y en segundo, por una fluidez en la línea crediticia para el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.

Mercado del alquiler liberal

José Juan Muñoz señaló el fracaso de la Sociedad Pública del Alquiler y describió como "garantista" nuestro sistema en cuanto al régimen de vivienda. Por ello, se mostró partidario de un mercado de alquiler de perfil liberal, en el que arrendatario y arrendador puedan fijar las garantías adecuadas para su beneficio en el contrato. "Puesto que cada ley es reflejo de una realidad social, en este entorno, el mercado tendría que ser más libre y menos intervenido", concluyó.

Por último, los expertos hablaron sobre la posible creación de un registro central de morosos de alquiler con sentencia firme, que no choque frontalmente con la Ley de Protección de Datos, expusieron nuevas vías de resolución de conflictos como el arbitraje para agilizar una solución frente al incumplimiento contractual, mencionaron los estatutos de régimen interno en las comunidades de propietarios –ya existentes en comunidades vecinales de Madrid-, y sobre la posibilidad de crear un fondo de garantía del alquiler para que los arrendadores recuperen su propiedad.