Se plantea ante el TSJ de Cataluña la controversia en la determinación de si la venta de una vivienda de obra nueva, previamente utilizada por un inquilino durante dos o más años en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra y adquirida posteriormente por un tercero distinto de dicho arrendatario, ha de tributar por IVA, como defiende la promotora recurrente, o por el Impuesto sobre Transmisiones, modalidad transmisiones onerosas (TPO), como sostiene la Administración.

El Tribunal, en su sentencia de 18 de junio de 2020, trae a colación la LIVA art.22.uno.A), que dispone que estarán exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

La Ley considera primera entrega a la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de las mismas en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

Por tanto, y en base al citado precepto, concluye el Tribunal que cuando el adquirente de la vivienda es persona distinta del arrendatario nos encontramos ante una segunda entrega al no haber sido el adquirente el que utilizó la vivienda durante el arrendamiento, cosa que sucede en el supuesto contemplado, debiendo tributar por TPO.

Este criterio difiere del mantenido por la Administración (DGT CV 20-2-20 V0409-20), que indica que la entrega de un inmueble realizada por el promotor de la edificación, destinada a arrendamiento con opción de compra, tiene la consideración de primera entrega, sea el adquirente el propio arrendatario optante o un tercero distinto del anterior.