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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
10 de junio de 2020

Opción de compra e incumplimiento contractual

El TS considera que a la fecha de vencimiento del plazo fijado para el ejercicio de la opción de compra, la demandada se halla incursa en situación de incumplimiento, con lo que la consecuencia es la devolución de una cantidad equivalente al doble de la prima pagada por la concesión de la opción.

​Descargar modelo de contrato de opción de compra

A través de un contrato de compraventa
se concede un derecho de opción de compra sobre determinado bien inmueble. Entre
las cláusulas del contrato, ambas partes estipulan que en el momento de elevarse
el referido contrato de compraventa a escritura pública, el vendedor debe haber
cancelado el préstamo hipotecario con el que se halla grabado el inmueble, con lo
cual los compradores lo adquieran libre de cargas o gravámenes.

La cuestión controvertida en el presente
recurso gira en torno a la interpretación de la cláusula descrita y una eventual
infracción de las reglas hermenéuticas contenidas en el art. 1281 CC.

La Audiencia Provincial consideró
que el optatario había incumplido el contrato por cuanto en la fecha del vencimiento
del plazo convenido para el ejercicio de la opción no había cumplido la obligación
de cancelar la carga hipotecaria que gravaba el inmueble.

El recurrente alega como argumento
de refutación de tal conclusión que la obligación de cancelar el gravamen hipotecario
se condicionaba al previo ejercicio del derecho de opción por el optante, según
resulta literalmente del primer inciso de la referida cláusula.

Señala el TS que en el presente caso,
la obligación de cancelar el citado gravamen (cuyo incumplimiento declara la Audiencia
Provincial) debía ser cumplido, conforme a la regulación contractual rectora de
la relación, después de ejercitado el derecho de opción pero antes de la celebración
y formalización documental pública del contrato de compraventa.

Respecto del ejercicio del derecho
de opción, en primera instancia se entendió que no se había probado que los actores
hubieran comunicado a la demandada, de forma fehaciente o tácita, su voluntad de
querer ejercitar dicha opción de compra, por lo que llegado el día 30 de noviembre
de 2014 sin que dicha opción de compra fuera ejercitada, ésta había caducado. Por
su parte, la demandada se opuso a la pretensión de la actora aduciendo que fue la
inmobiliaria que había intermediado para la suscripción de la opción de compra,
quien asumió la negociación de la cancelación de la hipoteca con la entidad financiera,
y que no tuvo noticia de la citación en la notaría para el otorgamiento de la escritura
pública.

Si se tiene en cuenta que la obligación
de la cancelación de la hipoteca recaía sobre el concedente, con independencia de
que las gestiones para llevarla a cabo se realizasen directamente por la obligada
o por un profesional intermediario; que sin prejuzgar si este último actuó en virtud
de encargo de la obligada, por encargo del optante o de ambos, lo cierto es que
de los hechos probados resulta con nitidez que las gestiones ordenadas a obtener
la cancelación (bancaria y/o registral) de la hipoteca que estaban siendo realizadas
eran conocidas por la concedente; que igualmente conocía el fracaso de tales gestiones;
y que, en su consecuencia, la reclamación de la devolución de la prima pagada por
la opción.

Ante tal incumplimiento el optante
pueda elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos
casos con la indemnización de los daños y perjuicios y en esta última con arreglo
a lo acordado en el propio contrato. Así lo ha entendido la sentencia recurrida,
a la que por tanto no puede atribuirse infracción alguna de las reglas de interpretación
de los contratos ni de la jurisprudencia.

​Descargar modelo de contrato de opción de compra

Fuente: Actualidad Mementos Mercantil

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Opción de compra e incumplimiento contractual

El TS considera que a la fecha de vencimiento del plazo fijado para el ejercicio de la opción de compra, la demandada se halla incursa en situación de incumplimiento, con lo que la consecuencia es la devolución de una cantidad equivalente al doble de la prima pagada por la concesión de la opción.

10/06/2020
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
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