Se plantean dos consultas a la DGT relacionadas con el cambio de préstamo hipotecario constituido para financiar la adquisición de la vivienda habitual.

En el primer caso una persona física adquirió en 2007 su vivienda habitual, financiando su adquisición con un préstamo hipotecario, y practicando la correspondiente deducción por inversión en vivienda habitual. Debido a la subida de los tipos de interés pretende cancelar el préstamo y que un familiar le preste la cantidad pendiente, pero no sabe si podría seguir aplicando la deducción por las cuantías que por este satisfaga.

En el segundo caso, una persona física formalizó en 2012 un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, practicando la correspondiente deducción por inversión en vivienda habitual. Se plantea sustituirlo por un préstamo familiar con sus padres, que se formalizaría en contrato privado, destinando su principal a cancelar el préstamo hipotecario. Tiene dudas si podrá seguir aplicando la deducción por las cuantías que satisfaga por el nuevo préstamo.

Para responder, la DGT parte de dos hipótesis: la correcta aplicación del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013y de que la totalidad del principal del préstamo lo destinó a financiar la compra de su vivienda habitual.

Así, según el régimen transitorio, cumpliendo determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes pueden aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual de los mismos, sobre una base máxima de 9.040 euros anuales. Esta base está constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma.

En relación con la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. Si la inversión se realiza mediante financiación ajena, la deducción se practica a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.

Entiende que la novación, subrogación o sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada, no implica que en ese momento concluya el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción. Es solo una modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que el préstamo resultante se dedique a la amortización del anterior.

Así, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, dan derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan.

Existiendo ampliación del principal respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo original, también es objeto de deducción. Sin embargo, si parte se hubiera destinado a financiar cosas diferentes a la adquisición de la vivienda, no forma parte de la base de deducción la parte proporcional de las anualidades que se correspondieran con el incremento del principal.

Una cuestión distinta es la cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización del que quedaba pendiente del precedente, sin concatenación entre ambos. En este caso se entiende que son operaciones distintas, e implica la pérdida del derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.

Lo anterior no se produciría si, en un mismo acto, de forma simultánea, se produce la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en el nuevo contrato. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo. En este caso, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario y constitución del nuevo préstamo tienen la consideración de deducibles.

Teniendo en cuenta lo anterior, es posible practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual, siendo su base de deducción la totalidad de las cuantías que satisfaga vinculadas al préstamo, junto con las otras cantidades que pudiera satisfacer por los gastos ocasionados en el cambio de financiación, siempre que tengan la consideración de deducibles.

Finalmente se recuerda que el vínculo del nuevo préstamo o crédito con el anterior, la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; debe acreditarse, previo requerimiento de la Agencia tributaria, utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Consulta DGT V222/2023 DE 13 FEBRERO DE 2023. EDD 2023/537220

Fuente: ADN Fiscal