Una comunidad de propietarios demandó a unos propietarios para que retiraran una obra de cerramiento instalada en la terraza de su vivienda, alegando que dicha obra alteraba la estética y configuración del conjunto arquitectónico, vulnerando el reglamento interno de la comunidad, especialmente el art.5, que exige uniformidad en materiales, colores y formas para garantizar la estética de la urbanización.

La sentencia de primera instancia dio la razón a la comunidad, ordenando la retirada del cerramiento por alterar la armonía estética y previa desestimación de las excepciones procesales planteadas. La Audiencia Provincial confirmó íntegramente la sentencia en apelación.

Los propietarios recurrieron en casación, alegando la indebida aplicación del CC art.396 y de la LPH art.24, defendiendo que la propiedad de la fachada era exclusiva y que las normas de la LPH no resultaban de aplicación más allá de los elementos señalados expresamente como comunes en los estatutos del complejo inmobiliario. Alegaron también que el reglamento interno no podía constituir un régimen de comunidad ni limitar su derecho sobre los elementos privativos.

El Tribunal Supremo desestima el recurso y confirma las sentencias anteriores. Fundamenta su decisión en varios aspectos clave como que el complejo inmobiliario en cuestión cumple los requisitos de la LPH art.24, existiendo elementos privativos (las viviendas) y elementos comunes, conformando una comunidad única y no una mera agrupación de comunidades.

Destaca que las normas de la comunidad (estatutos y reglamento interno) son obligatorias y válidas, y buscan preservar la uniformidad estética y la armonía arquitectónica del conjunto. Estos pactos, adoptados democráticamente en la comunidad y no contrarios a la ley ni a los estatutos, son obligatorios y configuran límites legítimos al derecho de propiedad privativo, teniendo eficacia real y obligatoria, incluso respecto de terceros adquirentes y aunque no estuviesen inscritas.

En cuanto a la fachada, aunque adscrita a cada vivienda, se integra dentro del conjunto estético y estructural del complejo, de modo que cualquier alteración relevante debe contar con el consentimiento de la comunidad. La realización unilateral de la obra de cerramiento en la terraza alteró la apariencia exterior del conjunto, perjudicó la armonía estética y limitó las vistas de otros propietarios, lo que justifica la condena a su retirada.

El hecho de que otros propietarios hayan realizado obras distintas y de menor entidad en elementos como jardines traseros no es comparable al impacto que produce la alteración de una fachada visible y estructuralmente relacionada con el conjunto.

Las licencias administrativas concedidas o denegadas no afectan a la validez de las restricciones civiles surgidas del régimen comunitario.

Por todo ello, el Tribunal desestima el recurso, confirma la condena a la retirada del cerramiento, consolidando la doctrina sobre la aplicabilidad del régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios privados y la fuerza normativa de los acuerdos y reglamentos comunitarios en defensa del interés general y la armonía arquitectónica del conjunto.

STS (Civil) de 2 septiembre de 2025. EDJ 2025/689256