El TS desestima el recurso de casación interpuesto por los propietarios de las viviendas dedicadas al alquiler turístico en una comunidad, contra la sentencia de apelación que consideró este tipo de arrendamiento una actividad económica expresamente prohibida en los estatutos de la misma.

La prohibición incluida en las normas de la comunidad se refiere expresamente a la realización de todo tipo de actividad económica en las viviendas, citando a modo de ejemplo las oficinas, despachos, consultas, clínicas, etc., salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad, previa consulta obligatoria de algún interesado.

Asimismo, la junta de propietarios adoptó en 2017 un acuerdo que, en aplicación de dicha norma estatutaria, tenía por finalidad prohibir el alquiler turístico.

Los demandantes y ahora recurrentes solicitan la nulidad de este último acuerdo alegando las limitaciones al derecho de propiedad deben ser interpretadas de modo restrictivo y, para que sean válidas y eficaces, deben constar de forma expresa. En este caso la norma estatutaria no prohíbe todas las actividades económicas, sino únicamente las que relaciona.

Por otro lado, todo arrendamiento de vivienda es, en sí mismo, una actividad económica, por cuanto supone la obtención de un rendimiento económico, y los arrendamientos no están prohibidos ni por la ley ni por los estatutos. El acuerdo de la junta impugnado, al interpretar que el uso turístico de viviendas está incluido en la prohibición de actividades económicas de los estatutos, hace una interpretación extensiva de dicha prohibición.

Por su parte, la comunidad de propietarios argumenta que, de acuerdo con la normativa autonómica, el alojamiento de tipo turístico es una actividad económica y la modalidad de «apartamento turístico» una actividad turística.

El acuerdo impugnado no interpreta extensivamente la norma estatutaria ni establece una nueva prohibición, además permite que, quien pretenda desarrollar una determinada actividad en su vivienda, pueda hacerlo con la autorización unánime de su propia subcomunidad de portal.

Por otro lado, si se entiende que la actividad turística es una actividad económica, de nada sirve a una subcomunidad de portal alcanzar un acuerdo mayoritario para tal autorización excepcional, pues se requiere un acuerdo unánime de todos los miembros del portal, cosa que no ha ocurrido en este caso, con independencia de cómo se computen las abstenciones y los votos de los ausentes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de las dos instancias anteriores y considera, de acuerdo también con la legislación sectorial turística autonómica y municipal, la condición de actividad económica del alquiler de las viviendas y, por ello, una actividad incluida en la prohibición estatutaria:

• La «actividad turística» es la destinada a proporcionar a las personas usuarias de actividades y servicios turísticos, entre otros el servicio de alojamiento y constituye la llamada «industria turística» (L País Vasco 13/2016 art.2.2.b).
• Los «servicios turísticos» son la actividad que tiene por objeto atender la demanda de las personas usuarias turísticas, incluidos las instalaciones y los bienes inmuebles que hacen posible la prestación, considerando dentro de los servicios turísticos el alojamiento, cuando se facilite hospedaje o estancia a las personas usuarias de servicios turísticos, con o sin manutención (L País Vasco 13/2016 art.2.2.e).
• Una de las categorías de «empresas turísticas de alojamiento», que recoge la norma son, entre otras, las «viviendas para uso turístico» (L País Vasco 13/2016 art.36), que son aquellas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales cedidas temporalmente por la persona propietaria de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica en condiciones de inmediata disponibilidad. Entre ellas se encuentran, específicamente las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal (L País Vasco 13/2016 art.53.1).

El Tribunal Supremo considera que esta interpretación es, además, conforme con su propia jurisprudencia por la que las limitaciones del derecho de propiedad tienen que ser claras, precisas y expresas, porque incluir la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu: evitar que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

El arrendamiento de vivienda para uso turístico no es equiparable, como pretende el recurrente, al arrendamiento de vivienda pues este nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada.

STS (CIVIL) DE 29 NOVIEMBRE DE 2023. EDJ 2023/762220

Fuente: ADN Jurídico