En una comunidad de propietarios se han producido vicios y
defectos constructivos tanto en viviendas privativas como en elementos comunes.
Estos vicios demuestran un incumplimiento de los contratos de compraventa
realizados por el promotor con cada copropietario.

La comunidad demandó, a través de su presidente, reclamando
la ejecución de las obras necesarias para la subsanación de los defectos o el importe
equivalente al coste de las obras. La promotora alegó falta de legitimación
activa, ya que los contratos los firmaron directamente los propietarios con el
promotor, no interviniendo para nada la comunidad de propietarios, por lo que
no está legitimada ni siquiera por los defectos en zonas comunes. El presidente
ha actuado como representante de la comunidad y por lo tanto sin dicha
legitimación.

El juzgado de primera instancia condenó a la promotora a la
realización de las obras solicitadas por la comunidad y declaró que el
presidente de la comunidad está legitimado para ejercitar las acciones
necesarias para la reparación de los elementos comunes y privativos de un
inmueble cuando afecta a una pluralidad de propietarios y con el fin de evitar
que todos tengan que demandar individualmente. 

La promotora recurrió en apelación estimando la Audiencia la
falta de legitimación activa de la comunidad para ejercitar la acción de
responsabilidad contractual, que corresponde a cada propietario individual. El
presidente no ha sido autorizado por cada uno de los propietarios.

El TS manifiesta que la jurisprudencia establece  la presunción de que el presidente está
autorizado mientras no se acredite lo contrario sin que haya razón alguna para
reducir tal autorización a los vicios y defectos de construcción, strictu sensu
considerados, por afectar también el interés de la comunidad a los
incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular

En el presente caso, de las actas se deduce que se facultó
al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en
dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio
mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al
incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en
el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera
autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el
presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los
comuneros, de forma expresa y diáfana.

Por tanto, limitar las competencias del presidente, cuando
los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria
distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus
comuneros.

STS Sala 1ª de 16 junio de 2017. EDJ 2017/106370

Fuente:

ADN Jurídico