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En base a esto, la comunidad de bienes puede extinguirse por las siguientes causas:

a) La renuncia de los comuneros hasta quedar uno solo de ellos, que se convertirá en único o pleno propietario.

b) La adquisición por uno de los comuneros de las cuotas partes de los demás, bien por acuerdo entre ellos o propiciada por el retracto de comuneros.

c) La adquisición por un tercero de las cuotas de todos los comuneros.

d) La división de la cosa común, por medio de su reparto o partición entre los comuneros.

División de la cosa común

El derecho a pedir la división de la cosa común es un principio fundamental de la comunidad por cuotas, y se lleva a cabo mediante el ejercicio de la acción de división.

La acción para exigir la división de la cosa común es indiscutible, incondicional e imprescriptible. Con su ejercicio se persigue la cesación del estado de indiviso para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta en pública subasta.

Son tres las maneras que se pueden dar de indivisibilidad: indivisibilidad física, inservibilidad y desmerecimiento, siendo un concepto valorativo en cada caso. No puede quedar a la decisión de alguno de los comuneros el hecho de llevar a cabo una división física cuando ello comporta una notable depreciación económica del bien considerado en su conjunto, lo que nos sitúa ante un supuesto de indivisibilidad jurídica por desmerecimiento de la cosa.

En el supuesto de que las mismas personas sean copropietarias de varios bienes en común, existiendo tantas comunidades ordinarias como bienes tienen en común, su división, a falta de acuerdo, no puede hacerse mediante la formación de lotes conforme al art. 1061 CC, precepto aplicable únicamente en los supuestos en que exista una comunidad universal de bienes en que los comuneros ostentan una participación indivisa sobre la totalidad del patrimonio en común y no sobre cada uno de los bienes concretos que lo integran. En tal caso, y a falta de que los comuneros convengan otro modo de poner fin a la comunidad, la única forma de proceder a la división de la comunidad es mediante la venta en pública subasta de cada uno de los bienes, con distribución del precio obtenido entre los comuneros

I. Legitimación para pedir la división

Todos y cada uno de los comuneros están legitimados para pedir la división, pudiéndola pedir a título individual y sin que sea necesaria la concurrencia de todos ellos. La división de la cosa común es un acto de dominio que únicamente está al alcance de los verdaderos propietarios, de modo que si uno de los condóminos se opone a la acción de división y aporta datos suficientes para considerar que la propiedad puede corresponder a un tercero, la acción divisoria no puede prosperar.

En el caso de que existan menores de edad entre los partícipes en la comunidad, la división debe ser solicitada por sus representantes legales (padres o tutores), pero si éstos también tienen cuotas o intereses en la comunidad, entonces es preciso nombrar un defensor judicial para salvar el conflicto de intereses.

Por otro lado, con el fin de que la división no perjudique los derechos de los acreedores y cesionarios de los comuneros, se faculta a éstos para concurrir a la división y oponerse a que se realice sin su concurso. No obstante, una vez consumada la división no podrán impugnarla, salvo en estos dos casos:

– que se haya realizado en fraude de sus derechos; o

– que la división se haya realizado a pesar de haberse opuesto formalmente a la misma.

En todo caso, el comunero deudor, así como el comunero cedente de su derecho en la comunidad, tiene derecho a sostener la validez de la división efectuada.

II. Momento para solicitar la división y excepciones

Cada comunero puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. No existe, por tanto, límite temporal para solicitar la división. La acción de división no prescribe entre los condueños.

No obstante el principio general de divisibilidad apuntado encontramos ciertos supuestos en que no es posible pedir la división del bien común.

a) Pacto de indivisión

Es válido el pacto de los comuneros para conservar la comunidad y la cosa indivisa por tiempo determinado siempre que la indivisibilidad pactada no exceda de 10 años. Se admite la prórroga de este plazo inicial por nueva convención.

Esta prórroga exige:

– que el nuevo plazo de indivisión tampoco exceda de diez años; y

– que sea adoptado por la mayoría de los partícipes, aunque cierto sector de la doctrina exija la unanimidad de todos ellos.

En principio parece que es posible la indivisión indefinida en el tiempo a través de prórrogas sucesivas.

En todo caso, el derecho a pedir la división, además de imprescriptible, es de carácter irrenunciable.

b) Otros supuestos de indivisibilidad

Los comuneros tampoco pueden exigir la división de la cosa común:

• Cuando de hacerlo la cosa resulte inservible para el uso a que se destina.

• Cuando la cosa sea esencialmente indivisible. En este caso, si los comuneros no convienen en que el bien se adjudique a uno indemnizando a los demás, se ha de vender en pública subasta, debiéndose repartir el precio obtenido según la participación de cada uno.

En términos similares a los de los preceptos analizados, se establece para la partición de la herencia que cuando la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división pueda adjudicarse a uno, a cambio de abonar a los otros el exceso en dinero, y que basta que uno solo de los comuneros pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

III. Formas de verificar la división

La división puede practicarse a través de alguno de los siguientes procedimientos:

• Por los propios interesados.

• Por árbitros de derecho o de equidad nombrados a voluntad de las partes. En este caso, los árbitros deben formar partes proporcionales a las cuotas de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos en metálico.

• Por el procedimiento judicial oportuno según la cuantía del bien.

En cualquiera de estos supuestos son aplicables las reglas sustantivas concernientes a la partición de la herencia

IV. Efectos de la división

La división de la cosa común produce los siguientes efectos:

a) Convierte a cada comunero en dueño absoluto y exclusivo de la parte del bien que se le adjudique.

b) No puede perjudicar a terceros, los cuales continúan conservando los derechos de hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición.

c) Tampoco puede perjudicar a los titulares de derechos personales frente a la comunidad.

V. Edificios en régimen de propiedad horizontal

En aquellos edificios cuyas características lo permitan, la división puede realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes con sus elementos comunes anejos. Se constituye así un régimen de propiedad horizontal, en el que cada piso o local pasa a ser objeto de propiedad separada, quedando el objeto de la comunidad reducido a los demás elementos del edificio, elementos comunes necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Estos elementos comunes no son en ningún caso susceptibles de división, y solo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Conforme a la jurisprudencia, para poder transformar la comunidad de bienes en una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal se exige lo siguiente:

a) Que las características del edificio lo permitan, lo que ha de entenderse:

– tanto desde el punto de vista meramente estructural o arquitectónico, sin tener que acudir a la realización de importantes y sustanciales obras;

– cuanto desde la perspectiva de las adjudicaciones individualizadas de pisos o locales independientes a cada uno de los condueños, en función de sus respectivas cuotas y para el pago de las mismas, de tal manera que si, por razón de la ostensible desigualdad de dichas cuotas indivisas de unos condueños con respecto a las de otros, no cabe la posibilidad de hacer a cada uno las referidas adjudicaciones individualizadas de elementos independientes del edificio sin tener que acudir a elevadas compensaciones en metálico (supuesta, como es lógico, la oposición a ello por parte de alguno de los copropietarios), habrá de concluirse que, en dicho caso, las características del edificio no lo permiten.

b) En íntima relación con lo anteriormente dicho, este modo extintivo de la comunidad de bienes presupone necesariamente la no pervivencia (entre los mismos condueños o varios de ellos) de la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio, pues, si así ocurre, se contradice la «ratio legis» de esta especifica forma de «división», que es, precisamente, la de poner fin de modo definitivo a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir, dejando plenamente agotada ya la «actio communi dividundo», lo que no ocurriría si se mantuviera la copropiedad ordinaria sobre parte del edificio entre los mismos condueños o varios de ellos, quienes volverían a poder disponer de la acción divisoria, cuando ésta debió haber quedado plena y definitivamente agotada.

Fuente: Memento Contratos Mercantiles 2019/2020