El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el arrendador que no consideraba rescindido el contrato por el mero desistimiento unilateral de la arrendataria, solicitando el cumplimiento íntegro de sus obligaciones contractuales, o, subsidiariamente, la resolución del contrato por incumplimiento y la condena a indemnizar por los daños y perjuicios causados a la arrendadora.

Se trata de un contrato complejo de cesión de parcela para construcción de un edificio comercial, bajo fórmula de arrendamiento.

La duración del contrato era de, al menos, 5 años, para ambas partes, transcurridos los cuales podría prorrogarse a voluntad de la arrendataria hasta una duración máxima de 25 años.

Asimismo, una vez extinguido, resuelto o expirado el arrendamiento sobre la finca objeto del presente contrato, todas las construcciones, edificaciones, mejoras con sus instalaciones de servicios, revertirían íntegramente al propietario, quedando en beneficio del inmueble libre de cargas, gravámenes, inquilinos u ocupantes, sin que el propietario tenga que indemnizar o compensar con cantidad alguna a la arrendataria. Siendo esta estipulación también de aplicación en caso de resolución contractual, abandono de la parcela o cualquier otro motivo de extinción del, sea por la causa que sea.

En primera instancia se estima la demanda declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a la arrendataria a indemnizar los daños y perjuicios causados, mientras que se estima parcialmente la apelación reduciendo la indemnización a pagar.

En el recurso de casación la demandante alega la infracción del CC art.1106 y la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que la fijación de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario de un local de negocio, debe fijarse en atención a las circunstancias del caso.

Asimismo, considera que no es posible una aplicación analógica de la LAU art.11, en primer lugar porque es de aplicación exclusiva a los arrendamientos de vivienda, y no a los de uso distinto, al no concurrir identidad de razón (CC art.4.1; TS 23-7-18; 3-10-17), en segundo lugar, tampoco lo es cuando existen elementos probatorios suficientes que justifican la existencia de perjuicios de mayor calado, como es el caso (TS 11-2-16; 26-9-07; 14-7-06): a la demandante le corresponde el derecho a reclamar las rentas dejadas de percibir y el valor de la edificación que la arrendataria debía construir en la parcela objeto del contrato, y que quedaría en su beneficio.

La estimación de este recurso por parte del Tribunal Supremo se fundamenta en el daño indiscutible que el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendataria ha causado a la arrendadora.

La medida de la indemnización debe ser correlativa con la cantidad que permita a quien sufre el daño y perjuicio contractual reponer su patrimonio a la situación que tendría en el caso de que el deudor hubiera cumplido. En este caso, la demandante se ha visto privada de cinco anualidades de renta que contaba con percibir, que reclamó al exigir el cumplimiento del contrato y no aceptar la resolución, y de hacer suya una edificación que operaría, fuera cual fuera la causa de extinción del vínculo convencional, de la manera antes indicada.

Por otro lado, en este caso, la posibilidad de encontrar una operación comercial de reemplazo razonable es remota, dada la naturaleza compleja del contrato.

No se trata del simple alquiler de una vivienda que contempla la LAU art.11, que, desde luego no puede ser aplicado analógicamente a un supuesto como este.

Por todo ello, el Tribunal Supremo confirma la sentencia de primera instancia, que condena a al abono de las rentas dejadas de percibir, así como al valor de la edificación, pericialmente determinado.

STS (CIVIL) DE 19 DICIEMBRE DE 2022. EDJ 2022/769904

Fuente: ADN Jurídico