La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso interpuesto por el propietario condenado a desocupar y demoler las obras con las que había integrado en su vivienda, situada en el último piso del edificio, un espacio bajo cubierta considerado elemento común del mismo.

Sin tener permiso de la comunidad, que expresamente se lo había denegado en junta, ni licencia municipal, las obras que llevó a cabo este propietario afectaron a elementos estructurales del edificio, como los muros de carga y la cubierta, al instalar ventanas con rotura de las vigas y salidas para instalaciones y se apropió del espacio bajo cubierta, con afectación del forjado y construcción de una escalera. Además, construyó un baño y una cocina, conectando aguas fecales a las bajantes de pluviales.

En primera instancia se considera que se ha ocupado un espacio que es elemento común de la comunidad, pues ni en la inscripción registral ni en la escritura de compraventa de la vivienda aparece referencia alguna a la buhardilla o al bajo cubierta: de las inscripciones no puede desprenderse la privacidad del espacio que existe sobre el techo de la vivienda.

Además, en el edificio sí existen buhardillas privativas, descritas así en el título y con asignación a una finca numéricamente, lo que no ocurre en este caso.

Por otro lado, el hecho de que el único acceso a este espacio sea a través de una trampilla ubicada en la vivienda del recurrente tampoco permite establecer la privacidad del mismo.

Al estimar íntegramente la demanda de la comunidad, se dispone la restitución de la situación jurídica anterior, posible mediante el oportuno proyecto técnico, según confirma el perito judicial, al margen de las obras que deban realizarse en otras plantas, por razón de seguridad.

Por su parte, el recurrente defiende la licitud de la ocupación por el carácter privativo de este espacio, separado de la vivienda por un simple falso techo de escayola y por ser el único acceso al mismo una trampilla ubicada en la misma, sin existir gravamen o servidumbre de paso alguna respecto a la comunidad de propietarios.

Por otro lado, sostiene que las obras se han adecuado a la normativa y, en ningún caso, comprometen la seguridad del edificio ni afectan a otros elementos comunes o privativos del mismo.

Respecto a la ocupación del espacio bajo cubierta, la Audiencia Provincial, también considera que se trata de un elemento común del edificio, en tanto que no consta expresamente en ningún título como privativo. Si bien no hay en la norma una lista cerrada de los elementos que pueden considerarse comunes para los edificios en propiedad horizontal (CC art.396; LPH art.3.b), el elemento privativo -o de uso privado- sí debe constar así jurídicamente para poder ser considerado como tal, al margen del uso y disfrute que pudiera estar haciendo de ese espacio por tener el único acceso desde su vivienda.

Por otro lado, la ejecución de estas obras infringe la LPH art.7.1, pues no se trata solo de una mera modificación del elemento común, sino que específicamente afecta a su forma, estructura y altera su situación precedente, lo que en todo caso requiere el consentimiento de la comunidad, con independencia de que se cumpla o no con la normativa técnica en la ejecución de las mismas.

A pesar de que de los dictámenes emitidos por el perito judicial es evidente la afectación de elementos comunes y estructurales del edificio con disminución de los niveles de seguridad, no se trata de que la obra ponga en peligro la estructura del edificio u otros elementos comunes del mismo, sino que la ilegalidad de la misma viene de que afecta los elementos comunes y se ha realizado sin consentimiento de la comunidad.

SAP MADRID DE 1 JUNIO DE 2023. EDJ 2023/640758

Fuente: ADN Jurídico