La DGSJFP estima el recurso interpuesto contra la calificación negativa de una cláusula estatutaria que prohíbe el uso de los pisos para alquiler turístico, suspendiendo su inscripción registral.

El registrador fundamenta esta calificación en el hecho de que, desde la adopción del acuerdo hasta la presentación registral del mismo, varios pisos han cambiado de propietario, requiriendo la inscripción el consentimiento de quienes sean titulares de los elementos privativos en el momento de dicha presentación.

Por su parte, el notario recurrente alega la innecesaridad de ese consentimiento por ser los actuales propietarios herederos de la anterior y quedar subrogados en la posición jurídica de su causante, por lo que no pueden desconocer las obligaciones que vinculaban a esta.

La DGSJFP considera que, efectivamente, las exigencias propias del principio de legitimación registral (LH art.38) y la seguridad jurídica del tráfico, producen la inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos (Const art.9.3), por lo que, para los propietarios actuales no pueden producir efectos las modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas en su momento, que constituirían cargas ocultas, faltas de la transparencia y publicidad necesarias en el sistema registral.

No obstante, en este caso, al ser los nuevos titulares registrales herederos de la propietaria cuyo consentimiento se consideró prestado de acuerdo con la LPH art.17.8 -no habiendo asistido a la junta fue informada del acuerdo adoptado por los presentes y no manifestó su discrepancia-, estos deben pasar por los actos realizados o que afecten a aquella (CC art.661), pues los herederos de quien fue parte en el acuerdo de la junta de propietarios quedan también vinculados como su causante y, por ello, no puede exigirse que presten su consentimiento cuando posteriormente se pretende inscribir la modificación estatutaria cuestionada.

Por otro lado, en este caso el acuerdo sería inscribible, aunque faltara el consentimiento de quienes han adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción del mismo, pues resulta aplicable el régimen de mayorías de la LPH art.17.12 -voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación- y no la unanimidad habitual que precisan las modificaciones estatutarias. Aunque la negativa del registrador se fundamenta en la falta de consentimiento de unos propietarios en concreto, habiéndolo dado aquellos cuyas cuotas representan más del porcentaje exigido por la norma, el acuerdo puede inscribirse igualmente.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 31 ENERO DE 2023. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2023/508850

Fuente: ADN Jurídico