La DGSJFP resuelve el recurso interpuesto contra la calificación registral que suspendía la inscripción de una escritura de agrupación de varios locales, situados en una finca en régimen de propiedad horizontal, y la modificación de su uso a vivienda.

La inscripción se suspende porque, debido a que en las normas de la comunidad afectada no se recoge la facultad agrupar entre sí varias fincas pertenecientes a la división, habría que aportar una certificación que acredite su aprobación por la junta general de la comunidad mediante acuerdo unánimemente adoptado.

A estos efectos no resulta suficiente que no exista en los estatutos acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios que determine la prohibición expresa de agrupar, que es lo que ha acreditado el propietario.

La DGSJFP desestima este recurso rechazando las principales alegaciones de la recurrente:

a ) Existencia de un acuerdo verbal por el que la comunidad autorizará la agrupación. De hecho, acompañan acta de la comunidad en la que se acuerda la unificación de instalaciones, contadores y cobro de suministros.

Además, la actuación de la comunidad en este caso permite tener en cuenta la doctrina de los actos propios que considera confirmación tácita de un acto de división, que la administración de la comunidad pase las cuotas al cobro a los propietarios de los nuevos locales surgidos de la segregación, tras haber negado la comunidad inicialmente la autorización para la segregación, es decir, no se trata de un consentimiento por mera inactividad, ni se equipara el conocimiento al consentimiento, sino de una actuación expresa que revela aquiescencia por acto propio.

En este caso existe un consentimiento tácito pero claro por existir un comportamiento y actividad inequívoca de la Comunidad de Propietarios que aprueba, aunque no sea unánimemente, la agrupación de los tres elementos de la propiedad en uno solo e, igualmente, la cuota final resultante de dicha agrupación: a pesar de la negativa inicial de los vecinos finalmente se celebra un convenio reconociendo la agrupación y previendo además un recibo único para el elemento resultante de la misma, tal como también hace la administradora al requerimos para su pago, girando un único recibo total de pago de la cuota de comunidad para la finca resultante.

Sin embargo, la DGSJFP considera que la agrupación como acto registral y jurídico no puede basarse en un consentimiento tácito de la comunidad de propietarios, como se pretende, siendo preciso que conste de modo indubitado el consentimiento de la junta de propietarios en la forma prevista en la LPH.

b) La propiedad alega que, de contar con autorización administrativa, como es el caso, la división y agrupación de elementos puede realizarse con una mayoría de tres quintos del total de los propietarios. Pues desde la reforma llevada a cabo en el art. 10.3. b LPH por la Ley 8/2013 ya no se requiere unanimidad.

La DGSJFP no admite tampoco esta otra alegación del propietario. Aunque, en general, la LPH art.17.6 exige para los acuerdos no regulados expresamente en el mismo precepto, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de cuotas de participación, esta regla ha quedado flexibilizada después de las modificaciones llevadas a cabo por la disp. final 1ª Ley 8/2013.

Con la actual redacción del art. 10.3.b LPH y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por la DGSJFP, para llevar a cabo la agrupación de departamentos independientes es imprescindible:

– Contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario de los elementos agrupados, los propietarios de los restantes elementos del edificio; o

– Que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

En este caso no se cumplen dichos requisitos:

– No figura inscrita respecto de la finca matriz la cláusula estatutaria que permite tal posibilidad de agrupación o segregación.

– Tampoco se ha acreditado la autorización de la comunidad de propietarios con una certificación expedida por el órgano de la misma que tenga facultad certificante, con el visto bueno correspondiente en su caso y con sus firmas y cargos legitimadas notarialmente, acreditativa de la aprobación por la junta general de propietarios de la agrupación efectuada.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 24 NOVIEMBRE DE 2021. EDD 2021/754481

Fuente: ADN Jurídico