La sentencia de instancia declaró haber lugar a la división de la comunidad y consiguiente extinción del condominio que ostentaban demandante y demandada sobre vivienda, dado su carácter indivisible, ordenando la venta de la referida finca en pública subasta. Recurrida en apelación, la Audiencia revocó la sentencia, desestimando la demanda. Se recurre en casación.

Entre otros motivos, el recurrente alega que la jurisprudencia declara que el uso que corresponde a cada comunero en la cosa común es efectivamente solidario, extendiéndose en consecuencia la facultad de usar la cosa a toda ella, sin quede limitada a su concreta cuota y sin que por ello el comunero se vea compelido a imponerse a sí mismo límites en dicho uso

Declara la Sala que existe doctrina reiterada sobre el art. 394 CC, que atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece -entre los que no se encuentra el de que la extensión e intensidad del uso sea proporcional a la propia cuota-, la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común.

Este artículo establece el «uso solidario» de la cosa común. «En consecuencia, si un comunero usa la cosa común respetando los límites del art. 394 CC, el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo por el mero hecho de que aquél la use el sólo, o de que -teniendo, por ejemplo, todos ellos cuotas iguales (art. 393.II CC)-, aquél la use más que el otro u otros.

El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto.

Lo que la Audiencia sostiene es que, aunque el uso exclusivo de la vivienda por el ahora recurrente derivado de una situación anterior legítima no atribuye a la recurrida derecho a compensación o indemnización, sí surge ese derecho a su favor cuando el Sr. Eduardo continua en la posesión de aquella contra la oposición expresa de la Sra. Gema, que le requirió para que le compensara de tal ocupación exclusiva y excluyente, por lo que debe indemnizarle los perjuicios causados que se concretan en la imposibilidad de arrendar el inmueble a terceros y así obtener la renta correspondiente.

Pero esa argumentación infringe la doctrina, pues el requerimiento efectuado, que la Audiencia valora jurídicamente de forma incorrecta, no tiene por objeto exigirle la efectividad de su misma e igual facultad de utilizar la vivienda, sino reclamarle el pago de una cantidad por el mero hecho de ejercitar la suya. Como si en vez de una comunidad existiera un arrendamiento.

Y el actor, en vez de un condueño que se sirve de la cosa común conforme a su destino y porque tiene, igual que la demandada, la facultad de usarla, fuera un arrendatario que por hacerlo esté obligado a pagar un precio.

Por tanto, el TS estima el recurso y, asumiendo la instancia, estima la impugnación, condenando a la demandada a satisfacer también al actor la cantidad de 3054,12 euros por gastos de su cargo por cuotas ordinarias y derramas de la vivienda, debiendo modificarse en este único sentido la sentencia de primera instancia y manteniendo el resto de los pronunciamientos.

STS (CIVIL) DE 29 MARZO DE 2022. EDJ 2022/532143