La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante de 19 de febrero de 2025, resuelve que la transmisión de un establecimiento hotelero en construcción no puede considerarse como transmisión de una unidad económica autónoma y, por tanto, no queda exenta de IVA. Además, si en la operación existe una hipoteca vigente que se cancela mediante retención del precio por el adquirente, se produce la inversión del sujeto pasivo del impuesto.

En el caso planteado, una cooperativa de viviendas ejerce una opción de compra sobre un complejo hotelero aún en construcción. La transmisión no incorpora licencias, autorizaciones, ni ningún elemento material o humano vinculado a la actividad hotelera, y el inmueble está gravado con diversas hipotecas que se cancelarán con parte del precio retenido por el comprador.

La DGT analiza la operación desde tres perspectivas:

1. Unidad económica autónoma:
   Para que una transmisión quede no sujeta a IVA por constituir una unidad económica autónoma (LIVA art.7.1), debe tratarse de un conjunto de elementos materiales y humanos capaces de desarrollar una actividad empresarial. Conforme a la doctrina del TJUE, esto exige que los bienes transmitidos puedan operar por sí mismos como empresa. En este caso, al no haber licencias ni personal ni otros medios afectos, no puede considerarse que se trate de una unidad económica autónoma, y la operación está sujeta a IVA.
2. No aplicación de exención del IVA:
   La exención del IVA contemplada para entregas de edificaciones terminadas no se aplica a inmuebles en construcción. Por tanto, la operación queda sujeta y no exenta del impuesto conforme al artículo 20.Uno.22º de la LIVA.
3. Inversión del sujeto pasivo:
   La DGT señala que, si la transmisión del inmueble se produce con una garantía hipotecaria vigente y el adquirente retiene parte del precio para su cancelación, se considera que la entrega se realiza “en ejecución de garantía”, aplicando la inversión del sujeto pasivo (LIVA art.84.Uno.2º.e). Este criterio se basa en resoluciones del TEAC que equiparan jurídicamente estas situaciones a ejecuciones de garantía.

Sin embargo, si la transmisión se realiza libre de cargas —por haberse cancelado la hipoteca con anterioridad o simultáneamente a la firma—, no resulta aplicable el mecanismo de inversión del sujeto pasivo.

Esta consulta reafirma la importancia de los elementos materiales y jurídicos en la configuración del tratamiento fiscal en operaciones inmobiliarias, y delimita de forma precisa cuándo se activa el mecanismo de inversión del sujeto pasivo en el IVA.

Consulta DGT V197/2025 de 19 febrero de 2025. EDD 2025/520065