La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 19 de junio de 2025 aborda una cuestión de notable relevancia práctica en el ámbito del IVA inmobiliario: la posibilidad de aplicar el tipo reducido del 10 % a las cuotas de un arrendamiento financiero con opción de compra cuando el inmueble se destina, no a vivienda propia, sino al alquiler a terceros.

El supuesto de hecho parte de un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra suscrito por una entidad respecto de un inmueble compuesto por viviendas y locales. La operación se somete inicialmente al tipo general del 21 %, al entender la Administración que no concurren los requisitos legales para la aplicación del tipo reducido previsto para determinadas operaciones vinculadas a viviendas.

La entidad arrendataria discrepa de este tratamiento fiscal y solicita la devolución de ingresos indebidos. Fundamenta su pretensión en que el arrendamiento de viviendas con opción de compra debe tributar al tipo reducido del 10 %, de conformidad con lo dispuesto en la Ley del IVA, al tratarse de un inmueble objetivamente destinado a uso residencial.

La Agencia Tributaria desestima la solicitud. Considera determinante el destino efectivo del inmueble, que en este caso consiste en el subarrendamiento a terceros. Desde esta perspectiva, entiende que el arrendatario no destina las viviendas a satisfacer su propia necesidad de vivienda, sino que desarrolla una actividad económica de cesión a terceros, lo que excluye la aplicación del tipo reducido.

El criterio administrativo se apoya en doctrina previa de la Dirección General de Tributos, que ya había sostenido que el tipo reducido del IVA en el arrendamiento de viviendas exige un destino directo y exclusivo a vivienda del propio destinatario de la operación, no siendo suficiente la mera aptitud objetiva del inmueble para dicho uso.

Interpuesto recurso ante el TEAC, el contribuyente insiste en que el tipo reducido debería aplicarse atendiendo a la naturaleza del bien arrendado y a la finalidad residencial de las viviendas. A su juicio, el hecho de que posteriormente se arrienden a terceros no altera la calificación de la operación principal como arrendamiento de vivienda con opción de compra.

El TEAC desestima el recurso y confirma íntegramente el criterio de la Administración tributaria. La resolución parte del carácter excepcional de los tipos impositivos reducidos en el IVA, lo que impone una interpretación estricta de los supuestos en los que resultan aplicables, conforme a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo.

En particular, el TEAC recuerda que, tratándose de edificios o partes de los mismos utilizados como vivienda, no basta con que el inmueble sea objetivamente apto para tal destino por sus características constructivas. Es necesario atender al destino legal y efectivo que el destinatario de la operación da al bien arrendado.

Este enfoque conecta con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha señalado que la aplicación del tipo reducido exige algo más que la mera idoneidad objetiva del inmueble. Resulta imprescindible que la operación tenga como finalidad directa satisfacer la necesidad de vivienda del propio destinatario, sin que concurra una explotación económica posterior incompatible con dicha finalidad.

Desde esta óptica, el TEAC subraya que el tipo reducido del 10 % está condicionado a que el arrendamiento se destine de forma exclusiva a vivienda del arrendatario. Cuando este subarrienda el inmueble a terceros, la operación pierde su carácter finalista de vivienda propia y se integra en una actividad económica de arrendamiento.

La resolución destaca que el subarrendamiento constituye una cesión onerosa a terceros que rompe el vínculo directo entre la operación inicial y el uso residencial por el destinatario. En consecuencia, el arrendamiento financiero con opción de compra no puede beneficiarse del tipo reducido, al no cumplirse el requisito del destino exclusivo a vivienda.

El TEAC insiste en que esta conclusión no se ve alterada por el hecho de que las viviendas sean efectivamente utilizadas como residencia por los subarrendatarios finales. Lo relevante, a efectos del IVA, es la relación jurídica inmediata entre el prestador del servicio y su destinatario, no el uso último que terceros hagan del inmueble.

Asimismo, la resolución pone de relieve que el arrendamiento financiero con opción de compra tiene una configuración compleja, en la que el componente financiero y la expectativa de adquisición futura no desvirtúan la necesidad de analizar el destino efectivo del inmueble durante la fase de arrendamiento.

En este contexto, el TEAC considera irrelevante que el contribuyente invoque los preceptos de la Ley del IVA relativos a la base imponible y al tipo reducido, ya que dichos preceptos deben interpretarse de manera sistemática y conforme a su finalidad, que no es otra que favorecer el acceso a la vivienda, no la actividad empresarial de alquiler.

La resolución refuerza así un criterio restrictivo en la aplicación de los tipos reducidos del IVA, alineado con la doctrina administrativa y jurisprudencial existente. Se confirma que la fiscalidad favorable del arrendamiento de viviendas está pensada para supuestos de uso directo como vivienda, no para operaciones encuadradas en una cadena de explotación económica.

Desde una perspectiva práctica, el pronunciamiento del TEAC aporta seguridad jurídica al delimitar con claridad el tratamiento fiscal de los arrendamientos financieros con opción de compra cuando el inmueble se destina al subarrendamiento. Las entidades que estructuran este tipo de operaciones deben asumir la aplicación del tipo general del IVA en las cuotas devengadas.

En definitiva, el criterio fijado descarta la aplicación del tipo reducido del 10 % en los supuestos en los que el arrendatario no utiliza el inmueble como vivienda propia, sino que lo destina al alquiler a terceros, con independencia de que el inmueble tenga naturaleza residencial y sea efectivamente ocupado como tal por los usuarios finales.

Resolución TEAC 7484/2022 de 19 junio de 2025. EDD 2025/657165