Teniendo en cuenta la cláusula de resolución y los acuerdos adyacentes, el acreedor obtiene la propiedad de todas las propiedades, resultando en una situación extremadamente perjudicial para el deudor, quien no sólo pierde sus propiedades, sino que continúa debiendo el importe impagado. Esto conlleva a un enriquecimiento indebido por parte del acreedor, debido a una distribución desproporcional de las obligaciones entre las partes.

Por medio de un acuerdo formal, una entidad intercambia una propiedad por otras de una sociedad, y a cambio, la sociedad cede a la entidad otras propiedades. Surgen discrepancias de valor (194.000 euros), por lo que se acuerda una serie de pagos y la cláusula de que si se incumplimiento, todos los bienes pasan a ser propiedad del acreedor. Esto incluye tanto las propiedades adquiridas por permuta como la originalmente entregada.

El registrador plantea que tal cláusula no se puede registrar, argumentando que contraviene la naturaleza de una resolución, cuyo fin es revertir la situación al estado previo al acuerdo, y también porque parece un tipo de pacto comisorio prohibido.

El apelante sostiene que tales acuerdos, siendo justamente equilibrados y consensuados por las partes en base a la valoración mutuamente acordada de las propiedades, deben ser admitidos. Las decisiones de la DGRN apoyan que deben aceptarse pactos que aseguren un balance justificado entre las partes, evitando beneficios injustos y permitiendo al acreedor recuperar su crédito de forma efectiva ante un incumplimiento.

Sin embargo, en este caso el acreedor retiene tanto las propiedades dadas en permuta como la que recibió y los pagos hasta la fecha, lo que indudablemente impide que la situación retorne a su estado previo al acuerdo.

Adicionalmente, como indica el registrador, la retención actúa como una cláusula penal – «como indemnización por daños y penalización» -, y, sobre eso, aún habría deudas pendientes por parte del deudor. También se omite la protección a los derechos de terceros que podrían verse afectados si se resuelve la permuta, ya que no se mencionan las acciones correspondientes sobre el excedente para satisfacer a posibles acreedores ulteriores.

Esto provoca un desequilibrio patrimonial claramente injusto para el deudor, razón por la cual se valida la decisión del registrador.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 18 SEPTIEMBRE DE 2023. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2023/712074