La empresa Calakla, S.L. presenta una demanda de desahucio contra Serevama, S.A. y D. Sixto por impago de renta y otros gastos asociados, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, el lanzamiento y el pago de las rentas adeudadas. Los demandados se defienden argumentando que no están obligados a pagar debido al cese de su actividad por las condiciones sanitarias del local causadas por la COVID-19.

El juzgado de primera instancia rechaza la demanda y absuelve a los demandados, aceptando que la arrendataria no tiene que pagar durante el período de la moratoria aplicada. Sin embargo, la demandante apela, y la Audiencia Provincial (AP) solo cambia la decisión en cuanto a la imposición de costas, manteniendo el resto de la sentencia.

La AP considera que los pagos incompletos, aunque inferiores a la renta total, no justifican la resolución del contrato, dado que la arrendataria ha solicitado una moratoria conforme al RDL 15/2020 y la falta de respuesta de la arrendadora se interpreta como aceptación.

La empresa demandante recurre en casación, argumentando que el impago parcial justifica la resolución del contrato y que no se puede anular la cláusula de reparaciones y conservación del inmueble, ya que esta refleja la voluntad contractual. También alega que la AP se equivoca al considerar el incumplimiento del arrendador como justificación para el impago.

El TS determina que el impago de la renta y otras cantidades asumidas es motivo suficiente para resolver el contrato. Según el contrato, la arrendataria debe pagar la renta, el IBI y la tasa de residuos urbanos. Antes de la moratoria por la pandemia, ya tiene una deuda significativa que aumenta durante la moratoria.

Aunque hay problemas en los locales, como goteras y desprendimientos, y la AP aplica la “exceptio non adimpleti contractus”, eximiendo al arrendatario de pagar mientras el arrendador no cumpla con sus obligaciones, el TS concluye que la falta de pruebas periciales sobre los daños no justifica el impago. La demandada conoce el estado del inmueble y renuncia a las obligaciones de reparación y mantenimiento en el contrato, basándose en la autonomía de la voluntad.

Por lo tanto, el TS estima los motivos del recurso de casación, revocando la sentencia del juzgado de primera instancia. El impago de la renta queda demostrado, justificando la resolución del contrato y haciendo inaplicable la moratoria. Se declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, condenando a la arrendataria a devolver los locales a la entidad actora bajo advertencia de lanzamiento y al pago de las rentas adeudadas desde la demanda hasta la entrega del inmueble.

STS (CIVIL) DE 8 MAYO DE 2024. EDL 2024/553799