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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
17 de abril de 2018

Resolución de compraventa de negocio por vicios ocultos en la fábrica

El TS considera que procede la resolución del contrato en los supuestos en los que los vicios ocultos del bien son previos a su adquisición, resultando el inmueble inhábil para el fin perseguido por no resultar ya el negocio económicamente rentable.

La sentencia recurrida se apoya
en la doctrina sobre la frustración de la finalidad del contrato resultando
inviable continuar con la actividad –art. 1124 CC- y -para mantener el incumplimiento
resolutorio de la vendedora- se refiere a la entrega de una cosa
distinta de la pactada («aliud pro alio»), teniendo en cuenta que al tiempo de
la venta ya existía – aunque no lo supiese la vendedora- esa inhabilidad del
objeto por riesgo de derrumbe.

La parte recurrente mantiene
que no existe inhabilidad alguna del objeto vendido, sino una cadena de
acontecimientos -acaecidos meses después de la entrega por unas
circunstancias extracontractuales y sobrevenidas- ajenas al cumplimiento
de sus obligaciones que determinan la imposibilidad material de continuar la
producción en términos económicamente rentables.

La Sala rechaza tal argumento, confirmando
la resolución recurrida, pues una cosa es que el defecto no sea apreciable («vicio
oculto») y otra es que no existiera en el momento de perfección del contrato;
preexistencia que en el caso presente se deriva de los informes técnicos
emitidos al respecto que se refieren incluso a que podría existir desde el
mismo momento inicial de la construcción con una evolución que finalmente ha
producido el resultado de ruina. Por tanto ha de tenerse por acreditado
que el defecto existía desde el momento de la celebración del contrato.

Además, es de aplicación la doctrina
«aliud pro alio», la cual contempla una doble situación: que se haya entregado
cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su
inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración
del fin del contrato.

Y en el caso presente no puede
desconocerse que esta es la situación producida, pues -aunque pudiera ignorarlo
la parte vendedora- el objeto del contrato resultaba absolutamente inhábil para
la finalidad objetiva perseguida con su adquisición en tanto que se reveló en
un corto espacio de tiempo, incluso dentro del breve plazo de seis meses
previsto en el artículo 1490 CC, para la exigencia de saneamiento por
vicios ocultos, que se trataba de un inmueble que, por su situación de
ruina inminente, no resultaba apto para continuar en él la explotación
económica que hasta ese momento se había desarrollado.

STS Sala 1ª de 5 marzo de 2018.EDJ 2018/13569

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Resolución de compraventa de negocio por vicios ocultos en la fábrica

El TS considera que procede la resolución del contrato en los supuestos en los que los vicios ocultos del bien son previos a su adquisición, resultando el inmueble inhábil para el fin perseguido por no resultar ya el negocio económicamente rentable.

17/04/2018
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