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Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
30 de noviembre de 2016

Resolución de arrendamiento con prórroga forzosa en interés del concurso

El TS considera posible la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, de tracto sucesivo pendiente de cumplimiento por ambas partes y sujeto al sistema de prórroga forzosa, siempre y cuando redunde en interés del concurso, entendiendo por este interés a lo que mejor convenga, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. No obstante, ante la resolución del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados.

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La Sala entiende aplicable el artículo 61.2 LC, que permite la
resolución de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento
por ambas partes al tiempo de declararse el concurso, en interés del concurso, pues
en el presente caso, la resolución del contrato de arrendamiento, sujeto al sistema
de prórroga forzosa, redundaría en interés del concurso porque posibilitaría un
mayor grado de satisfacción de los acreedores de la concursada.

La posibilidad de resolución del contrato en interés del concurso
prevista en el mencionado precepto puede aplicarse a relaciones arrendaticias de
locales de negocio constituidos bajo el régimen de prórroga forzosa del artículo
57 LAU 1964, pues si bien este contrato cuando se constituyó estaba sujeto a un
régimen especialmente tuitivo, éste cambió con la LAU 1994, sin perjuicio de que
para compensar a los arrendatarios se les reconociera un especial régimen transitorio
que, en el caso de los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados
con personas jurídicas, como arrendatarias, estableció un plazo máximo de 20 años
a contar desde su entrada en vigor, que se cumplió el 31 de diciembre de 2014.

Por tanto, no existe duda de que el contrato que tanto la administración
concursal como la concursada pretenden que se resuelva en interés del concurso,
es un contrato de tracto sucesivo, un arrendamiento de local de negocio, que estaba
pendiente de cumplimiento por ambas partes, por la concursada, que era la arrendadora,
y por la arrendataria, con lo que se cumple el presupuesto legal para que pueda
proponerse la resolución en interés del concurso.

No obstante, ha de fijarse indemnización a la arrendataria
entre la diferencia entre el importe de la última renta mensual actualizada y la
que el arrendador manifiesta que se paga en un local de esas características y ubicación,
por los meses que todavía restaran entre la resolución anticipada y el término que
conforme a las normas transitorias de la LAU 1994 correspondiera a este contrato
para continuar con el régimen anterior de prórroga forzosa.

STS Sala 1ª de 10 noviembre 2016. EDJ 2016/201742​

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Resolución de arrendamiento con prórroga forzosa en interés del concurso

El TS considera posible la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, de tracto sucesivo pendiente de cumplimiento por ambas partes y sujeto al sistema de prórroga forzosa, siempre y cuando redunde en interés del concurso, entendiendo por este interés a lo que mejor convenga, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. No obstante, ante la resolución del contrato, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados.

30/11/2016
Redactado por: Redacción Espacio Asesoría
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