De esta forma el edificio que fue conforme a la ordenación urbanística vigente en un momento dado, deja de serlo por virtud de la aprobación o alteración del planeamiento urbanístico.

La construcción o edificación tiene que estar erigida con anterioridad a la aprobación definitiva, seguida de publicación, del planeamiento. Parece que por erigida ha de entenderse concluida, aunque no haya todavía cédula de habitabilidad (si fuera precisa) o falte desarrollar algunos trabajos. En caso de que la edificación no esté erigida, se aplican las normas sobre supuestos indemnizatorios.

La situación de fuera de ordenación no es necesariamente irreversible, sino que el edificio desordenado puede volver a la ordenación, desapareciendo las limitaciones que le afectan por vía de revisión o modificación del planeamiento, o por medio de desarrollo del planeamiento general que determina la situación de fuera de ordenación.

Esta figura se relaciona naturalmente con la ordenación urbanística, siendo disconforme a la nueva o sobrevenida, no con la ordenación territorial. Sin embargo, aunque no sea común, también es posible una situación fuera de ordenación por alteración de la planificación territorial.

Obras permitidas

La normativa en la materia admite, en general, la realización en los edificios fuera de ordenación de ciertas obras de reparación.

Del mismo modo, la jurisprudencia ha admitido tradicionalmente la realización de obras pequeñas que tiendan a la adaptación del inmueble a las necesidades del propietario. Con ello se consigue respetar el contenido del derecho de propiedad, sin prolongar la subsistencia de tales edificios mediante la realización de obras que no sean las autorizadas con la finalidad de higiene, ornato o conservación, o excepcionalmente obras de consolidación parciales y circunstanciales cuando no esté prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de 15 años, siempre que tales obras no supongan un aumento de volumen, modernización o incremento del valor de expropiación.

Las obras que se realicen en las construcciones y edificaciones no pueden producir aumento de valor a efectos de expropiación. Sin embargo, ello no supone que dicho aumento de valor no haya de tenerse en cuenta en otros ámbitos, esencialmente, en materia tributaria. En cualquier caso, pueden permitirse obras que incrementen el valor, siempre que el titular renuncie al aumento del mismo originado por aquéllas. Renuncia posible según.

En caso de obras que excedan de las permitidas es difícil admitir su legalización, pudiendo procederse a la demolición. En cualquier caso, ha de aplicarse el principio de proporcionalidad en cuanto a las demoliciones urbanísticas. Su aplicación procede fundamentalmente en casos de excesos o errores en la obra o actuación acometida; no, en cambio, cuando se exceda de los mismos razonablemente.

Obras prohibidas

Numerosos preceptos de la legislación urbanística establecen que en los edificios calificados como fuera de ordenación, no pueden realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, con excepción de las pequeñas reparaciones que exijan la higiene, el ornato y la conservación del inmueble. Al respecto hay que indicar lo siguiente:

a) Se afirma por la jurisprudencia la existencia de un principio general del derecho urbanístico de no autorización de obras en edificios fuera de ordenación.

b) Las normas que lo establecen, en cuanto restrictivas de facultades típicas del dominio, deben ser objeto de interpretación restrictiva.

c) El fundamento del principio es conseguir que el edificio fuera de ordenación no prolongue su existencia más allá de lo que cabe esperar de él por el estado de sus elementos componentes.

d) No obstante lo anterior, la desordenación de un edificio no implica automáticamente su inmediata desaparición ni su condena como bien económico-social, en cuanto el mismo seguirá existiendo y prestando el servicio para el que fue erigido hasta su desaparición. De esta forma, en la medida en que la aprobación del planeamiento, que determina la calificación de fuera de ordenación, y su ejecución real, están separados en el tiempo, es preciso aplicar en tal situación provisional o intermedia las medidas adecuadas que hagan compatibles la continuación del uso y funcionamiento de dichos edificios e industrias con la voluntad legal de que en ellos no se realicen modificaciones que puedan agravar el coste de la ejecución u obstaculizar la realización de las previsiones urbanísticas.

e) La condición de fuera de ordenación no debe impedir el aprovechamiento óptimo del inmueble, siempre que con dicho aprovechamiento no se sobrepasen los límites que establecen los preceptos de la legislación urbanística en relación las obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento del valor de expropiación

f) Este régimen se refiere por lo general a obras y edificaciones, no a usos de los mismos; con la consecuencia de que una vez incurso un edificio en esta situación no puede negarse por ello licencia de actividad si ésta es conforme con la regulación en vigor al tiempo de la construcción del edificio. En consecuencia, las actividades industriales o mercantiles desarrolladas en locales del edificio o los arrendamientos en él existentes, no se extinguen ni pueden verse afectados por la mera situación sobrevenida de fuera de ordenación.

g) La declaración de fuera de ordenación afecta al edificio en su totalidad, no a sus partes o a algunas de ellas aisladamente consideradas.

Redacción Jurídico Lefebvre