La cuestión litigiosa es si el Catastro puede denegar una petición de modificación catastral que resulta de establecer el régimen de propiedad horizontal por parte del único dueño de un inmueble, cuando aún no se ha comenzado la venta de las diferentes unidades o locales surgidos de la división, ni se ha expresado la intención de venderlos, dado que el propósito del titular es otro (en este caso, el arrendamiento).

Señala el TS que la propiedad horizontal se distingue por la copropiedad de elementos comunes y la titularidad individual de unidades separadas, a diferencia de la propiedad vertical, donde un solo individuo posee la totalidad del edificio.

El régimen de propiedad horizontal se constituye de manera plena y efectiva, con validez en cuanto a su funcionamiento y estructura corporativa, solo cuando están presentes los elementos objetivos (edificio dividido) y subjetivos (varios propietarios), así como el título constitutivo. Dicho título, en ausencia de algunos de estos requisitos, representa únicamente la creación formal de la propiedad horizontal, la cual no empieza a operar de manera completa y efectiva hasta que no se materialice la pluralidad de propietarios, ya que esta es un elemento esencial. Sin este requisito, no se considera que exista propiedad horizontal.

Mientras no se dé una pluralidad de propietarios, los efectos del título constitutivo recaen en las previsiones que este incluye, como la división física de unidades y locales, la participación, etc., y en los efectos que puedan surgir, como su vinculación en función de su grado de publicidad o su conformidad con la ley o los límites de la autonomía privada. No obstante, esto no implica automáticamente el surgimiento y la plenitud de la propiedad horizontal, por lo que no tiene la eficacia necesaria para provocar la modificación catastral por la constitución de la propiedad horizontal, no siendo el título suficiente para tal fin hasta que no se cumplan los elementos objetivos y subjetivos requeridos.

Por consiguiente, no es procedente iniciar la alteración catastral mediante la concesión unilateral del título por el único propietario del edificio destinado al arrendamiento de los locales existentes, hasta que no se presenten los elementos constitutivos necesarios, en particular, hasta que no haya una pluralidad de propietarios.

STS (Contencioso) de 6 junio de 2024. EDJ 2024/578412