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Un edificio cuenta únicamente con dos viviendas y los
propietarios de una de ellas, sin contar con las licencias y permisos necesarios,
la ha dedicado a uso hostelero. Esta actividad hostelera conlleva ruidos de los
clientes que exceden de lo tolerable, al celebrarse en ella fiestas de fin de
semana, navideñas o despedidas de soltero.

Los propietarios afectados por las inmisiones sonoras
pretenden que estas terminen y para ello tratan de llegar a un acuerdo con los
otros propietarios. Siendo imposible éste, y tras el fallido acto de
conciliación, solicitan al juez que condene a los infractores a no poder
utilizar la vivienda o ceder la misma bajo cualquier modalidad hasta que no se
obtengan las autorizaciones administrativas necesarias.

El juzgado de primera instancia, pese a reconocer las
inmisiones sonoras, desestima esta pretensión de privar del uso a los
infractores por no creer que a través de la acción negatoria se pueda conseguir
tal fin, por no estar la actividad bien definida en el tiempo y porque
administrativamente ya se ha decretado la clausura, por lo que la fuente de
ruido ha desaparecido.

La AP considera que las alegaciones de los perjudicados
tienen fundamento aunque ni la acción negatoria ni la resarcitoria pueden
conllevar la privación de uso de la vivienda por el vecino infractor que es lo
que pretende el propietario afectado. Caso distinto es el de la acción de
cesación prevista en la LPH.

Si bien esta acción precisa, para poderla llevar a cabo, que
se haga un requerimiento previo del presidente al infractor y de que exista un
acuerdo comunitario autorizándolo, el TS ha modulado estos requisitos. Según el
TS un propietario puede, por sí solo, ejercitar esta acción ante la inacción
del presidente o de la junta de propietarios para defender su derecho y en
interés propio.

El requisito del requerimiento previo se colma con el
intento de acto de conciliación, por lo que no hay impedimento para llevar a
cabo esta acción de cesación.

También concurren los requisitos materiales de existir una
actividad ilícita y molesta por lo que la AP condena al cese inmediato de la
actividad hostelera, hasta la obtención de las autorizaciones necesarias, y
priva del derecho de uso de la vivienda por un periodo de tres meses.

SAP Cantabria de 20 enero de 2017. EDJ 2017/77251

Fuente: ADN Jurídico