Los artículos 3 y 5 LPH distinguen los elementos privativos —viviendas, locales y anejos expresamente configurados como tales— de los elementos comunes. El artículo 396 del Código Civil incluye entre estos últimos la estructura, las fachadas, las cubiertas, las escaleras, los ascensores y las instalaciones generales. Ser propietario de un piso implica participar también en esos elementos comunes: no son una propiedad ajena al inmueble adquirido.
Una terraza puede ser común y estar atribuida al uso exclusivo de una vivienda. Esa atribución no convierte automáticamente en privativos su forjado, su función de cubierta o todos los gastos de reparación. Para determinar quién debe intervenir y pagar hay que examinar el título, la naturaleza del elemento y el origen del deterioro.
El título constitutivo, normalmente formalizado en la escritura de división horizontal, describe el edificio, sus pisos y locales y sus cuotas de participación, conforme al artículo 5 LPH. Puede incorporar estatutos sobre usos, gastos, administración y conservación. Los estatutos complementan la ley, pero no pueden contradecir sus normas imperativas; su inscripción resulta relevante para su oponibilidad a terceros adquirentes.
La propiedad horizontal se caracteriza por la coexistencia de propiedades independientes y elementos comunes vinculados a ellas. A diferencia de la comunidad de bienes ordinaria, los propietarios no pueden pedir la división de esos elementos comunes para poner fin a su cotitularidad: son accesorios, inseparables e indivisibles mientras conserven esa condición.
La junta reúne a los propietarios y articula la voluntad comunitaria. En ella se adoptan los acuerdos sobre cuentas, presupuestos, cargos y actuaciones del inmueble, con las mayorías correspondientes. El artículo 13 LPH sitúa a la junta y a la presidencia en el núcleo imprescindible de la organización comunitaria.
El presidente debe ser elegido entre los propietarios y representa a la comunidad judicial y extrajudicialmente. También convoca la junta y puede asumir las funciones de secretaría y administración cuando no se hayan separado esos cargos. La vicepresidencia es una figura eventual dentro de la estructura del artículo 13 LPH; su existencia no sustituye la necesidad de contar con presidente y junta.
El secretario firma y custodia las actas, recibe comunicaciones y emite certificaciones. El administrador de fincas se ocupa de la gestión ordinaria, prepara los gastos previsibles, ejecuta acuerdos, realiza cobros y pagos y atiende reparaciones urgentes. Ambos cargos pueden acumularse. No es obligatorio contratar a un profesional externo: el artículo 13 LPH permite que esas funciones correspondan al presidente o se desempeñen separadamente en las condiciones legales.
El artículo 16 LPH exige celebrar, al menos, una junta anual para aprobar cuentas y presupuestos. La convocatoria ordinaria debe notificarse con una antelación mínima de seis días. Las juntas extraordinarias se convocan con la antelación que permita su conocimiento por todos los interesados. La convocatoria debe identificar los asuntos, el lugar, el día y la hora, e incluir la relación de propietarios con deudas vencidas y la advertencia sobre su derecho de voto.
La reunión puede promoverse por una cuarta parte de los propietarios o por quienes representen al menos el 25 % de las cuotas. Debe solicitarse primero al presidente; la convocatoria directa por los promotores opera subsidiariamente ante su inacción o negativa, no como alternativa libre a la convocatoria presidencial.
Las citaciones deben seguir el orden del artículo 9.1.h LPH: domicilio comunicado, en su defecto piso o local y, si resulta imposible la entrega, tablón de anuncios con las formalidades legales. Si se prevé segunda convocatoria el mismo día, debe mediar al menos media hora entre ambas. No debe confundirse esta segunda convocatoria con una rebaja de todas las mayorías especiales.
El artículo 17 LPH combina, como regla, dos magnitudes: número de propietarios y cuotas de participación. No basta con reunir un porcentaje elevado de coeficientes si falta la mayoría personal exigida, ni sucede lo contrario. Además, los propietarios privados legalmente del voto por morosidad y sus cuotas quedan excluidos del cómputo de mayorías conforme al artículo 15.2 LPH.
La asistencia puede realizarse por representación, que debe documentarse mediante escrito firmado. En los supuestos del artículo 17.8 LPH, los ausentes debidamente citados e informados pueden computar favorablemente si no comunican su discrepancia al secretario en treinta días naturales. Este mecanismo tiene excepciones: no permite suplir indiscriminadamente los votos expresos exigidos para determinadas instalaciones o actuaciones de aprovechamiento privativo.
La modificación del título constitutivo o de los estatutos requiere unanimidad del total de propietarios y cuotas cuando no exista una regla especial aplicable. Así lo establece el artículo 17.6 LPH. Por tanto, no toda modificación estatutaria puede aprobarse mediante una mayoría ordinaria.
El establecimiento o la supresión de servicios comunes de interés general, como conserjería o vigilancia, requiere tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, conforme al artículo 17.3 LPH.
Las mejoras no necesarias también se sujetan a la mayoría de tres quintas partes. Si la cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente queda exonerado en los términos del artículo 17.4 LPH.
Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística comprendida en el artículo 5.e LAU, el artículo 17.12 LPH exige igualmente tres quintas partes del total de propietarios y cuotas.
La instalación de ascensor y la supresión de barreras mediante acuerdo requieren mayoría del total de propietarios y cuotas. El acuerdo válidamente adoptado obliga al pago aunque la repercusión anual exceda doce mensualidades ordinarias, según el artículo 17.2 LPH.
Las actuaciones comprendidas en el artículo 17.2 LPH pueden aprobarse por mayoría simple de propietarios y cuotas cuando su coste anual neto, consideradas las ayudas y la financiación, no exceda doce mensualidades ordinarias. En este supuesto, el propietario disidente también debe contribuir.
Las infraestructuras de telecomunicaciones y determinadas instalaciones renovables del artículo 17.1 LPH pueden aprobarse por un tercio de propietarios y cuotas. Sus costes de instalación y mantenimiento no se repercuten a quienes no hayan votado expresamente a favor, sin perjuicio de las condiciones para incorporarse posteriormente al servicio.
Para los acuerdos sin mayoría especial, el artículo 17.7 LPH exige en primera convocatoria mayoría del total de propietarios y cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas presentes.
Las obras legalmente obligatorias de conservación del artículo 10.1.a LPH no necesitan un acuerdo que autorice su ejecución. La junta organiza el presupuesto, la derrama y los pagos. Por su parte, un punto de recarga privado en una plaza individual requiere comunicación previa, con instalación y consumo a cargo del interesado, según el artículo 17.5 LPH.
Conviene separar el régimen estatal del catalán. La posibilidad de asistencia por videoconferencia está expresamente desarrollada en Cataluña, mediante previsión estatutaria o acuerdo comunitario. Esa solución no debe trasladarse automáticamente a todas las comunidades sujetas a la LPH estatal: antes de sustituir la reunión presencial deben examinarse la cobertura jurídica y las garantías de participación del supuesto concreto.
El artículo 19 LPH exige documentar la reunión: convocatoria, asistentes y representados, cuotas, orden del día y acuerdos, con el resultado de las votaciones cuando sea relevante. El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al finalizar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Después debe notificarse conforme al sistema legal. No necesita la firma de todos los asistentes.
El artículo 18 LPH permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de ciertos propietarios o que ocasionen un perjuicio grave injustificado o abuso de derecho. Están legitimados quienes hayan salvado su voto, los ausentes y quienes hayan sido indebidamente privados del voto. Como regla, deben estar al corriente de las deudas vencidas o consignarlas judicialmente, con la excepción legal relativa al establecimiento o alteración de cuotas.
La acción caduca a los tres meses, salvo los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, para los que el plazo es de un año. Para los ausentes, se cuenta desde la comunicación del acuerdo. Impugnar no suspende su ejecución: la suspensión debe acordarla judicialmente el tribunal como medida cautelar. Además, debe atenderse al requisito de negociación previa y a sus efectos sobre la caducidad introducidos por la LO 1/2025.
El artículo 7 LPH impide desarrollar actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La simple descripción de un inmueble como vivienda o local no equivale por sí sola a prohibir cualquier otro uso: las restricciones deben resultar claras, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas y de las reglas específicas del uso turístico.
El artículo 7.1 LPH permite modificar elementos interiores cuando no se perjudique la seguridad, la estructura, la configuración exterior ni los derechos de otros propietarios. Debe comunicarse previamente la obra a quien represente a la comunidad. Si se alteran elementos comunes, la licencia municipal no sustituye la autorización comunitaria que corresponda.
El artículo 9 LPH obliga a conservar las instalaciones privativas, respetar las comunes, permitir las reparaciones y servidumbres imprescindibles legalmente previstas y facilitar la entrada necesaria para ello. Cuando esas actuaciones causen daños o perjuicios indemnizables, el propietario tiene derecho al resarcimiento correspondiente.
Conforme al artículo 9.1.e LPH, los gastos generales se distribuyen según la cuota de participación o lo especialmente establecido. No utilizar un servicio no exime por sí solo de pagarlo. Las derramas son aportaciones extraordinarias y no una categoría que permita ignorar la naturaleza del gasto: una reparación necesaria y una mejora voluntaria pueden tener consecuencias distintas para el disidente.
El artículo 9.1.f LPH exige un fondo de reserva de, al menos, el 10 % del último presupuesto ordinario. Atiende conservación, reparación, rehabilitación y las actuaciones de accesibilidad y eficiencia energética legalmente previstas. También puede financiar determinados seguros o contratos de mantenimiento.
No toda actuación de accesibilidad necesita una votación que autorice su ejecución. El artículo 10 LPH contempla actuaciones obligatorias, mientras que el artículo 17.2 permite aprobar otras por mayoría del total de propietarios y cuotas. En este segundo caso, todos quedan obligados al pago aunque la repercusión anual supere doce mensualidades ordinarias.
En los supuestos del artículo 10.1.b LPH, el límite de doce mensualidades anuales, descontadas las ayudas, resulta relevante para la exigibilidad de las obras. También puede mantenerse su obligatoriedad si los interesados asumen el exceso; las ayudas públicas que alcancen el 75 % del importe constituyen otro supuesto legal relevante. Deben comprobarse, además, los requisitos personales y materiales de la actuación solicitada.
No existe una mayoría única para toda instalación energética. El artículo 17.2 LPH facilita obras de eficiencia energética acreditadas y renovables de uso común cuando su repercusión anual neta, consideradas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias. El artículo 17.1 regula otras instalaciones, incluidas aerotermia y geotermia, mediante un tercio de propietarios y cuotas y con un régimen distinto de repercusión de costes. La clasificación de la actuación debe preceder a la votación.
Para instalar un punto de recarga de uso privado situado en una plaza individual de garaje basta la comunicación previa a la comunidad, según el artículo 17.5 LPH. La instalación y el consumo eléctrico son íntegramente a cargo del interesado. Esta regla no equivale a autorizar cualquier infraestructura colectiva sin acuerdo.
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 LPH exige aprobación expresa previa de la comunidad para iniciar la actividad turística comprendida en el artículo 5.e LAU. El artículo 17.12 LPH fija una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas para aprobarla, limitarla, condicionarla o prohibirla. El silencio comunitario no debe confundirse con la inexistencia de restricciones.
La disposición adicional segunda protege la continuidad de actividades ejercidas antes de la reforma y previamente acogidas a la normativa turística, dentro de sus condiciones y plazos. No basta con alegar un uso anterior sin comprobar su cobertura administrativa. Además, el artículo 17.12 permite establecer cuotas especiales o incrementar la participación en gastos hasta un 20 %, con la misma mayoría y sin efectos retroactivos.
El artículo 15.2 LPH permite al propietario con deudas vencidas participar en las deliberaciones, pero le priva del voto si no ha impugnado judicialmente la deuda o consignado su importe judicial o notarialmente. El acta debe identificar a los privados del voto. Esa constancia cumple una función legal de documentación; no debe confundirse con una autorización general para difundir públicamente las deudas.
El artículo 21 LPH permite acordar medidas disuasorias, como intereses superiores al legal o privaciones temporales de ciertos servicios o instalaciones. Deben respetar la proporcionalidad, no afectar a la habitabilidad y no aplicarse retroactivamente. La morosidad no habilita cualquier sanción decidida por la comunidad.
Para acudir al monitorio del artículo 21 LPH, la junta debe aprobar una liquidación concreta de la deuda. Debe certificarse el acuerdo, identificar conceptos, períodos e importe y acreditar su notificación al deudor. No basta una cifra global confeccionada por el administrador sin acuerdo aprobatorio de la liquidación.
La reclamación debe prepararse también conforme al artículo 5 de la LO 1/2025. La exigencia de MASC previo en el monitorio ha generado criterios distintos, por lo que resulta especialmente prudente documentar una verdadera invitación a negociar antes de presentar la petición. La notificación comunitaria de la liquidación y la acreditación del intento negociador son cuestiones diferentes y deben tratarse separadamente.
La reclamación de cuotas comunitarias está sujeta, en el régimen común, al plazo de cinco años del artículo 1966.3 del Código Civil. Su análisis exige atender a la exigibilidad de cada cuota y a las reclamaciones interruptivas: no basta con contar cinco años desde la junta que aprueba el saldo.
El artículo 9.1.e LPH exige que el transmitente declare en el instrumento público si está al corriente o qué cantidades adeuda y aporte certificación coincidente. Sin ella no puede autorizarse el otorgamiento, salvo exoneración expresa del adquirente. El secretario debe emitirla en un máximo de siete días naturales, con el visto bueno del presidente. Prescindir del certificado elimina una comprobación importante, no la afección legal del inmueble.
El comprador responde con el inmueble adquirido de las deudas de anteriores titulares correspondientes a la parte vencida del año de adquisición y a los tres años naturales anteriores, según el artículo 9.1.e LPH. Se trata de una afección real y no de una asunción personal ilimitada de todas las deudas del vendedor. No equivale a los últimos cuarenta y ocho meses.
Para las derramas de mejoras, el artículo 17.11 LPH atiende a quién sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. Por su parte, el vendedor debe comunicar la transmisión al secretario: omitirlo puede mantener su responsabilidad solidaria por deudas posteriores, salvo las excepciones de conocimiento comunitario o notoriedad previstas en el artículo 9.1.i LPH.
El artículo 2.d LPH contempla subcomunidades cuando, conforme al título, varios propietarios comparten para su uso exclusivo elementos o servicios con independencia funcional o económica. Un portal o un garaje pueden responder a esta configuración. Su autonomía debe examinarse dentro del título y de sus competencias, sin presumir que pueden decidir sobre todos los elementos generales.
El artículo 24 LPH regula complejos con dos o más edificaciones o parcelas independientes cuyos titulares participan en elementos o servicios comunes. Pueden organizarse como comunidad única o agrupación de comunidades. En esta última, la junta se integra normalmente por los presidentes de las comunidades y las decisiones con mayorías cualificadas requieren obtener previamente la mayoría correspondiente en cada comunidad integrada.
Cataluña dispone de una regulación propia de propiedad horizontal en su Código Civil. No deben trasladarse automáticamente las mayorías y formalidades estatales: por ejemplo, la junta catalana se constituye cualquiera que sea el número de asistentes y cuotas, y admite asistencia telemática en las condiciones previstas. También regula específicamente la propiedad horizontal compleja y por parcelas.
La Ley 8/1999 incorporó la regulación de los complejos inmobiliarios privados, hoy recogida en el artículo 24 LPH. Este régimen permite organizar comunidades únicas o agrupaciones de comunidades para gestionar elementos y servicios compartidos.
La Ley 8/2013 reformó sustancialmente el régimen de obras y eliminó obstáculos basados en la exigencia general de unanimidad para determinadas alteraciones del edificio. Su relevancia práctica reside en distinguir actuaciones obligatorias y acuerdos sujetos a mayorías específicas.
El RDL 19/2021 y la Ley 10/2022 facilitaron los acuerdos sobre rehabilitación energética. Desde el 16 de junio de 2022, el límite anual del supuesto del artículo 17.2 LPH pasó a doce mensualidades ordinarias, consideradas las subvenciones y la financiación correspondientes.
La Ley Orgánica 1/2025 exige, desde el 3 de abril de 2025, aprobación comunitaria expresa previa para nuevas actividades turísticas y recoge expresamente su aprobación o prohibición por tres quintas partes. También introduce el marco general de negociación previa a los litigios civiles, relevante para las reclamaciones e impugnaciones comunitarias.
La redacción del artículo 17.1 LPH derivada del RDL 7/2026 incorpora expresamente aerotermia y geotermia en el régimen de determinadas instalaciones renovables aprobables por un tercio de propietarios y cuotas.
No es obligatorio contratar a un administrador externo. Las funciones de administración y secretaría pueden corresponder al presidente o proveerse separadamente conforme al artículo 13 LPH. Si se contrata a un tercero, debe reunir la cualificación profesional legalmente exigible.
Puede prohibir la actividad turística del artículo 5.e LAU mediante el acuerdo de tres quintas partes previsto en el artículo 17.12 LPH, sin efectos retroactivos. Esa facultad no debe extenderse automáticamente a cualquier arrendamiento residencial o de temporada: es necesario identificar la actividad y el alcance de la restricción aplicable.
La ausencia no exime de cumplir los acuerdos válidos. Además, en los casos del artículo 17.8 LPH, el voto del ausente puede computarse favorablemente si, tras recibir la comunicación, no manifiesta discrepancia en treinta días naturales. Este plazo no sustituye al de impugnación judicial del artículo 18.
Que el perjuicio aparezca únicamente en una vivienda no convierte por sí solo la reparación en gasto privativo. Deben examinarse la naturaleza común del elemento, el título y la causa del daño. Por ejemplo, la reparación de la parte de una terraza que funciona como cubierta y forjado corresponde a la comunidad, sin perjuicio de la responsabilidad por daños imputables al descuido de un propietario.
Como regla, no puede dejar de pagar solo por haber votado en contra. Debe distinguirse entre conservación, accesibilidad, instalaciones y mejoras. El artículo 17.4 LPH exonera al disidente de determinadas mejoras no necesarias cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias; esa excepción no se aplica indiscriminadamente a ascensores, reparaciones necesarias o actuaciones energéticas del artículo 17.2. Impugnar el acuerdo tampoco suspende por sí solo su ejecución.
Este artículo se ha contrastado con GenIA-L, la palataforma de inteligencia artificial jurídica de Lefebvre, que responde a partir de los Mementos y otras fuentes jurídicas verificables. Si gestionas comunidades de propietarios o necesitas confirmar una mayoría, un plazo o una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, puedes probarlo y comprobar en qué fuentes se apoya cada respuesta.
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