El contrato de arrendamiento de vivienda es uno de los contratos más habituales en España y uno de los que genera más conflictos por desconocimiento de ambas partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, profundamente reformada por la Ley 4/2013 y posteriormente por el Real Decreto-ley 7/2019, establece un régimen que protege al arrendatario en aspectos esenciales como la duración mínima del contrato, la actualización de la renta y las causas de resolución. Este artículo explica qué debe incluir el contrato, cuánto puede durar, cómo se actualiza la renta, qué derechos y obligaciones tiene cada parte y en qué circunstancias puede resolverse el contrato antes de que venza el plazo.
¿Qué es el arrendamiento de vivienda y qué norma lo regula?
Definición legal y ámbito de aplicación de la LAU
El arrendamiento de vivienda es el contrato por el que una persona cede a otra el uso de una vivienda para que la destine a su residencia habitual y permanente, a cambio de una renta periódica. El elemento de residencia habitual es el que distingue este contrato del de temporada y de otros usos (por razones laborales, académicas o vacacionales) que se someten a un régimen diferente dentro de la LAU, no al régimen especial de vivienda habitual.
Diferencia entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento de temporada
El arrendamiento de temporada no tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario sino una necesidad temporal: estudios, trabajo en otra ciudad, vacaciones. Estos contratos que tienen un objeto o periodo temporal diferenciado no se consideran arrendamientos de vivienda habitual. Permanecen regulados por la , pero bajo el régimen de uso distinto de vivienda.
El arrendamiento turístico y norma autonómica
Cuando el inmueble se destina a fines turísticos, concurren regímenes sectoriales autonómicos específicos que pueden desplazar la aplicación de la LAU en favor de dichas normas.
El contenido mínimo del contrato
Lo que debe constar siempre por escrito
Identificación completa de arrendador y arrendatario, descripción del inmueble, duración pactada, importe de la renta y periodicidad de pago, importe de la fianza y, en su caso, de las garantías adicionales. La LAU no exige que el contrato sea escrito para que sea válido, pero la falta de documento escrito impide acreditar las condiciones pactadas y perjudica habitualmente al arrendatario. Si se pacta que ciertos gastos generales del inmueble estén a cargo del arrendatario, deberá constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
El inventario del estado del inmueble y su contenido
Aunque no es obligatorio legalmente, un inventario fotográfico y descriptivo firmado por ambas partes en el momento de la entrega de llaves es la mejor protección del arrendador frente a reclamaciones al final del contrato y del arrendatario frente a retenciones injustificadas de la fianza.
Las cláusulas que son nulas aunque las firmen las partes
La LAU establece que son nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario los derechos mínimos reconocidos por la ley. Una cláusula que fije una duración inferior a los mínimos legales, que prohíba al arrendatario subarrendar en los supuestos permitidos por la LAU o que imponga gastos que legalmente corresponden al arrendador es nula, aunque el arrendatario la haya firmado.
La duración del contrato: mínimos legales y prórrogas
El plazo mínimo de cinco años para el arrendador persona física
Si el arrendador es persona física el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años aunque el contrato se haya firmado por un plazo inferior. Los contratos firmados por uno, dos o tres años se prorrogan automáticamente hasta alcanzar ese mínimo.
El plazo mínimo de siete años cuando el arrendador es persona jurídica
Si el arrendador es una persona jurídica (sociedad, fondo de inversión) el plazo mínimo de prórroga obligatoria es de siete años. Esta distinción, introducida por la reforma de 2019, tenía como objetivo limitar la influencia de los grandes tenedores en el mercado del alquiler.
La prórroga tácita de tres años
Una vez transcurrido el período mínimo de cinco o siete años sin que ninguna de las partes haya notificado su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
La recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador
Transcurrido el primer año de contrato el arrendador persona física puede recuperar la vivienda antes del vencimiento del plazo mínimo si la necesita para uso propio o de sus familiares de primer grado.
La renta: cuánto se puede pedir y cómo se actualiza
La libertad de pacto en la renta inicial
La renta inicial es libre salvo en “zonas de mercado residencial tensionado”, donde podrían operar límites vinculados a la renta anterior o a un índice de referencia y, en ciertos casos, incrementos condicionados por mejoras, duración del contrato o accesibilidad, con topes fijados legalmente. La y la Ley por el derecho a la vivienda prevén diferentes fórmulas en función del perfil del arrendador y del contrato previo.
La actualización anual de la renta: el índice aplicable
Solo se produce conforme a lo pactado; en ausencia de pacto no hay obligación de actualizar. Si se pacta una actualización referida a índices sin más, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad.
Gastos que corresponden al arrendador y gastos que puede repercutir al arrendatario
Los gastos de comunidad, IBI y tasas municipales corresponden al arrendador salvo pacto expreso en contrario que debe constar en el contrato. Los gastos de suministros (agua, luz, gas) corresponden al arrendatario salvo pacto en contra. Los gastos de formalización del contrato (honorarios de agencia) corresponden al arrendador persona jurídica en todo caso.
La fianza y las garantías adicionales
La fianza legal obligatoria
Es de un mes de renta en metálico a la firma, no actualizable durante los primeros 5 o 7 años según quién sea el arrendador. El importe suplementario de garantías no podrá exceder (en vivienda y duración legal) de dos mensualidades. Las CCAA pueden regular el depósito obligatorio de la fianza, pero no en todos los casos es un deber incondicionado.
Devolución de la fianza al terminar el contrato
El arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Si no lo hace en plazo devengará el interés legal del dinero.
Derechos y obligaciones del arrendatario
El derecho a la habitabilidad y a las obras de conservación
El arrendador está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato. Las obras de conservación necesarias corren a cargo del arrendador aunque supongan molestias al arrendatario.
Las obras del arrendatario: qué puede hacer y qué no
El arrendatario puede realizar obras pequeñas de mantenimiento sin necesidad de permiso. Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o afecten a elementos esenciales requieren consentimiento escrito del arrendador. Las obras realizadas sin permiso pueden justificar la resolución del contrato.
El subarriendo y la cesión: cuándo están permitidos
El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo parcial sí está permitido con comunicación al arrendador. La renta del subarriendo no puede superar la renta total del arrendamiento principal.
El derecho de adquisición preferente
Si el arrendador decide vender la vivienda el arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto. El tanteo le permite comprar la vivienda en las mismas condiciones que el tercero interesado antes de que se firme la venta. El retracto le permite adquirirla después si no fue notificado correctamente.
Causas de resolución del contrato
Causas que permiten al arrendador resolver el contrato
Falta de pago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, realización de actividades dañinas o molestas en la vivienda, daños causados dolosamente y obras no consentidas que afecten a elementos esenciales.
Causas que permiten al arrendatario resolver el contrato
Incumplimiento de la obligación de conservación y habitabilidad, perturbación del uso pacífico de la vivienda y realización de obras no autorizadas por el arrendador que afecten a la habitabilidad.
El desistimiento unilateral del arrendatario
Una vez transcurridos seis meses de contrato el arrendatario puede desistir dando preaviso de treinta días. El contrato puede prever una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, pero solo si se ha pactado expresamente.
El procedimiento de desahucio: cómo funciona y cuánto tarda
Cuando el arrendatario no paga o no abandona la vivienda al terminar el contrato el arrendador debe acudir al procedimiento judicial de desahucio.
La transmisión de la vivienda arrendada: qué pasa si el propietario vende
La regla general: el comprador se subroga en el contrato
Si la vivienda arrendada se vende, el comprador queda subrogado en el contrato durante los primeros 5 o 7 años (según arrendador original), aun siendo de buena fe y aunque el contrato no esté inscrito. Si la duración pactada es superior y el comprador cumple requisitos de protección registral, podría limitarse la subrogación al plazo mínimo legal, con indemnización a favor del arrendatario por los años adicionales no respetados
Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendador entrar en la vivienda sin permiso del arrendatario para hacer obras?
El arrendador no puede entrar en la vivienda sin la autorización expresa del arrendatario, ya que se vulneraría el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio. Para realizar obras de conservación necesarias, debe notificarlo con antelación y contar con el consentimiento del inquilino, salvo que concurra una emergencia urgente que justifique la entrada inmediata.
¿El arrendatario puede tener mascotas en la vivienda arrendada?
La LAU no prohíbe de forma expresa la tenencia de animales domésticos, por lo que, si el contrato no incluye una cláusula restrictiva al respecto, el arrendatario puede tener mascotas siempre que estas no causen daños en el inmueble ni provoquen molestias graves a los vecinos que contravengan las normas de convivencia de la comunidad.
¿Qué ocurre con el contrato si fallece el arrendatario?
En caso de fallecimiento del arrendatario, determinadas personas de su entorno familiar que hayan convivido con él de forma habitual (como el cónyuge, pareja de hecho o descendientes) tienen derecho a subrogarse en la posición contractual hasta la extinción del plazo pactado, comunicándolo formalmente al arrendador en los plazos previstos por la ley.
¿Puede el arrendador aumentar la renta por encima del índice si ha hecho mejoras en la vivienda?
El arrendador puede incrementar la renta por la realización de obras de mejora una vez transcurrido el periodo mínimo legal de obligado cumplimiento, siempre que se haya pactado expresamente y que el incremento se calcule aplicando los criterios legales sobre el capital invertido, salvo que exista un tope normativo aplicable en zonas de mercado residencial tensionado.
¿Qué diferencia hay entre la resolución y el desistimiento del contrato de arrendamiento?
La resolución del contrato se produce como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales por alguna de las partes, permitiendo poner fin a la relación jurídica. Por el contrario, el desistimiento es una facultad unilateral que asiste exclusivamente al arrendatario para finalizar el contrato anticipadamente una vez transcurridos los primeros seis meses, respetando el preaviso legal.
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