La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) desestima el recurso presentado por los propietarios de un chalet adosado contra la calificación registral que deniega la inscripción de la ampliación de obra realizada en su vivienda.

El registrador fundamenta su negativa en que, si bien los recurrentes poseen el derecho de uso y disfrute del terreno donde se ha ejecutado la ampliación, no son titulares de su propiedad. Dicho suelo constituye un elemento común de la comunidad de propietarios, conforme se desprende de la escritura de constitución de la propiedad horizontal de la urbanización.

En consecuencia, la realización de la obra habría requerido el consentimiento de la junta de propietarios, ya fuera para la desafectación y cesión del terreno o para la modificación de los estatutos comunitarios (LPH arts. 3, 5 y 17), acompañando el acuerdo correspondiente para su inscripción registral.

Los recurrentes alegan, por su parte, que el terreno utilizado en la ampliación no es un elemento común, sino el forjado sanitario habilitado como sótano de la vivienda, aportando un certificado técnico que respalda su posición.

Ante este escenario, la DGSJFP debe determinar la naturaleza jurídica del suelo y subsuelo de la finca en la que se sitúan las viviendas del complejo sometido a propiedad horizontal.

A este respecto, es esencial distinguir entre un complejo inmobiliario y una propiedad horizontal tumbada, figuras que, aunque relacionadas, presentan diferencias normativas:

En la propiedad horizontal, la finca mantiene su unidad jurídica y funcional, conservándose el suelo y el vuelo como elementos comunes sin fraccionamiento jurídico ni parcelación. La copropiedad de estos elementos es un principio esencial para la existencia del régimen (CC art. 396) y se regula por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En los complejos inmobiliarios, el régimen de propiedad horizontal es aplicable siempre que existan dos o más edificaciones o parcelas independientes destinadas a viviendas o locales, y cuyos titulares participen, como derecho vinculado a su finca, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos, como viales, instalaciones o servicios comunes.

En este caso, dado que la urbanización se constituyó expresamente como propiedad horizontal tumbada, se considera que todo aquello no configurado expresamente como privativo mantiene la condición de elemento común. Esto incluye el subsuelo y el vuelo, los cuales quedan fuera del dominio privativo de cada copropietario. En virtud del título constitutivo, los propietarios adquieren únicamente la vivienda y el jardín, pero no el subsuelo ni el vuelo (LPH art. 24; TS 18-10-13, EDJ 206246).

En definitiva, la pretensión del recurrente supone una modificación del régimen jurídico de los elementos comunes, lo que requiere la aprobación unánime de la junta de propietarios, al implicar una alteración del título constitutivo y de los estatutos comunitarios (LPH art. 17.6).

Resolución DGRN/DGSJFP de 17 diciembre de 2024. Registro de la Propiedad. EDD 2024/805118