Un grupo de vecinos de una urbanización tomó la decisión de modificar los estatutos que rigen el funcionamiento de la comunidad y que están debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. La modificación incluía una nueva norma que prohibía el alquiler vacacional dentro de la urbanización.

Después de seguir los trámites legales pertinentes y de haber transcurrido el tiempo establecido para que los propietarios ausentes se pronunciaran, se logró la aprobación de dicho acuerdo por parte de la mayoría necesaria, es decir, 3/5 del total de propietarios.

Sin embargo, al presentar la escritura en el Registro de la Propiedad, la registradora encontró dos defectos que impedían su inscripción. Por un lado, se señaló que el acuerdo no había sido adoptado por la comunidad en su conjunto, ya que la urbanización está conformada por 4 bloques y solo dos de ellos habían aprobado la medida. Por lo tanto, dicha norma no podía aplicarse a todos los propietarios de la urbanización.

Por otro lado, se determinó que el acuerdo adoptado hacía referencia únicamente a la prohibición del alquiler turístico, sin hacer mención explícita a la modificación de los estatutos. De esta manera, su inscripción en el registro excedía los términos en los que había sido adoptado y no se ajustaba a lo establecido por la ley.

Debido a estos dos defectos, la registradora de la propiedad denegó la inscripción del acuerdo, por lo que los propietarios deberán realizar las correcciones necesarias para que sea válido y reconocido por el Registro de la Propiedad. De esta forma, se asegurarán de que la nueva norma sea respetada por todos los propietarios y que su vigencia sea legal y efectiva.

La comunidad presentó un recurso ante la Dirección General argumentando que la registradora había cometido un error en relación al primer defecto, ya que no había tenido en cuenta la realidad catastral que coincidía con la realidad física y la inscrita en el registro. Según la comunidad, solo se habían construido dos bloques de los cuatro que habían sido proyectados en la escritura de obra nueva, y la empresa titular había transmitido el suelo restante a la SAREB.

En cuanto al segundo defecto, la comunidad alegó que el acuerdo comunitario era claro en cuanto a la prohibición y otorgaba facultades al presidente para elevar el acuerdo a público y llevar a cabo su inscripción en el registro. Por su parte, la registradora se mantuvo en su decisión de rechazar el primer defecto y se allanó en el segundo.

La Dirección General, tras examinar el caso, concluyó que cualquier modificación de las reglas del título constitutivo de una propiedad horizontal debe ser aprobada por unanimidad de todos los propietarios en un conjunto urbanístico como el del presente caso, formado por varios bloques o portales. También señaló que el recurso debía centrarse exclusivamente en cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación del registrador. De lo contrario, si se aceptaran otros defectos no mencionados en el recurso, se estaría dejando al recurrente en situación de indefensión. De esta manera, se rechazarán cualquier otra pretensión basada en motivos no expuestos o en documentos presentados fuera de plazo.

En este caso, la Dirección general estima que la registradora no tiene reparo en que las decisiones sean aprobadas únicamente por dos miembros siempre y cuando se refleje la opinión del resto de propietarios que conforman el complejo. Sin embargo, en la certificación del acuerdo no se menciona la posición de los dueños de las parcelas donde se debían construir los otros dos bloques.

Ante esto, la Dirección General rechaza el recurso presentado ya que las afirmaciones de la recurrente sobre haber notificado los acuerdos a la propietaria de las fincas no edificadas no pueden ser tomadas en cuenta debido a que no fueron presentadas en tiempo y forma. El recurso no es el medio adecuado para subsanar los errores y tampoco corresponde a este órgano evaluar los documentos presentados fuera de plazo, ya que eso es competencia exclusiva del registrador. No obstante, el defecto podría ser rectificado si se demuestra de manera adecuada que los acuerdos adoptados fueron notificados a la sociedad propietaria de las fincas.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 6 MARZO DE 2023. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2023/526974

Fuente: ADN Jurídico