El propietario y el usufructuario
de dos fincas contiguas suscribieron un contrato por el que acordaron dejar un pasillo,
al que dieron carácter de medianero, pudiendo abrir libremente a dicho pasillo huecos
de puertas y ventanas, verter aguas de los tejados y acceder libremente al mismo
sin que pudieran obstaculizar el paso a su interior. Posteriormente, las hijas del
usufructuario, nudas propietarias, venden su finca.

Por otra parte, los herederos del
propietario de la finca contigua instalan una puerta con cadena y candado que impide
el acceso al pasillo. Por ello el actual propietario demandó a dichos herederos
solicitando que se reconociera el carácter medianero del pasillo y se retirara la
puerta que impide el libre tránsito.

Los demandados se opusieron alegando
que el pasillo era propiedad de su padre, antiguo propietario, y que este firmó
el contrato con un usufructuario que no estaba legitimado para constituir una servidumbre
a favor de la finca y que en todo caso esta servidumbre se resolvió al vender su
finca al actual demandante. El juzgado de primera instancia negó la existencia de
la servidumbre porque consideró que no había sido constituida por el dueño de la
finca dominante.

El actual propietario presentó recurso
de apelación, porque la servidumbre recae sobre una porción de terreno propiedad
de los demandados y que el propietario si consintió. La audiencia consideró que,
a pesar de que el usufructuario no está legitimado, en el caso no constaba la oposición
de las nudas propietarias, por lo que era de aplicación el principio de la utilidad
de la gestión, “utiliter gestio”.

Los propietarios interponen recurso
de casación, por considerar que para constituir una servidumbre es necesario el
consentimiento de todos los propietarios, por los gastos que puede suponer y que
las propietarias no lo prestaron. Por ello la servidumbre carece de efectos frente
a terceros.

Para el TS, el usufructuario puede
constituir una servidumbre voluntaria predial en beneficio de la finca y en este
caso la constitución de la servidumbre de paso no se hizo al servicio personal del
usufructuario y limitada a la duración del usufructo, sino a favor de la finca.
Además el pasillo estaba en la propiedad de la finca contigua, cuyo propietario
consintió expresamente. En consecuencia, la facultad de paso se incorporó de manera
inseparable a la finca dominante y, al adquirir la finca, el demandante la adquirió
con la servidumbre constituida.

STS Sala 1ª de 13 diciembre de 2018. EDJ 2018/654299

Fuente: ADN Jurídico