La Audiencia Nacional determina que la adquisición de un inmueble, acompañada de la realización de actuaciones preparatorias relevantes como la contratación de proyectos técnicos, dirección de obra y obtención de licencia urbanística, constituye el inicio de una actividad económica de promoción inmobiliaria, aun cuando no se llegue a materializar físicamente la rehabilitación del inmueble.

El caso se centra en una sociedad, cuyo objeto social es la promoción inmobiliaria, adquiere un edificio con la intención de transformarlo en un hotel. El inmueble representa más del 90% del activo de la entidad. Tras comenzar ciertas reformas y contratar servicios técnicos esenciales, la sociedad vende el inmueble en 2006 y presenta su declaración del Impuesto sobre Sociedades bajo el régimen general.

Sin embargo, tras un cambio en la administración social, se considera que las obras no alcanzan la categoría de rehabilitación, y que el inmueble no llegó a estar afecto a una actividad económica, por lo que se solicita la aplicación retroactiva del régimen especial de sociedades patrimoniales previsto en el artículo 61 de la derogada LIS/04.

La Administración tributaria rechaza esta solicitud, entendiendo que la sociedad sí había iniciado una actividad económica al menos desde el momento en que se contratan y ejecutan actos inequívocos orientados a la promoción inmobiliaria, por lo que el activo principal de la sociedad estaba afecto a dicha actividad. Así, concluye que no se cumplen los requisitos para la aplicación del régimen especial solicitado.

La Audiencia Nacional que ratifica el criterio de la Administración, recogiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS 9-4-2014, EDJ 57390 y TS 19-10-2017, EDJ 223730), según la cual las actuaciones previas a la construcción se consideran fases del proceso productivo de la actividad promotora. No es exigible que se haya iniciado la transformación física del bien para considerar que el inmueble se encuentra afecto a una actividad económica.

En el presente supuesto, se destaca que la sociedad suscribió un contrato de obra, uno de servicios para la tramitación administrativa, contrató la redacción del proyecto técnico y obtuvo una licencia urbanística para iniciar la rehabilitación. Todo ello evidencia, a juicio de la Sala, que la entidad no permanecía en una mera posición pasiva como tenedora de activos, sino que había comenzado efectivamente su actividad promotora.

Además, la solicitud de devolución del IVA soportado en la compra del inmueble —que fue aceptada por la Inspección— constituye un indicio más del inicio efectivo de dicha actividad. El Tribunal considera, por tanto, que el inmueble estaba afecto a una actividad económica y que, no habiéndose probado su desafectación, resulta improcedente aplicar el régimen fiscal de sociedades patrimoniales.

Esta resolución, aunque está referida a un régimen ya derogado, conserva su utilidad práctica para delimitar cuándo se considera iniciada una actividad económica, especialmente a efectos de determinar si una entidad puede ser calificada como patrimonial o no conforme a la normativa vigente.