Hasta hace poco, existían dudas razonables sobre si el dinero obtenido por la venta de tu casa, al ser utilizado para liquidar el préstamo hipotecario pendiente, podía considerarse parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual. Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), con fecha de 20 de octubre de 2025, ha arrojado luz sobre esta cuestión estableciendo un criterio unificado que beneficia al contribuyente.
El tribunal admite que las cantidades que obtengas por la transmisión de tu vivienda habitual y que destines a cancelar el préstamo que la gravaba integran la base de la deducción. Esto significa que ese último esfuerzo económico para cerrar tu deuda con el banco antes de dejar la que ha sido tu casa cuenta como inversión a efectos fiscales, siempre que se respeten los límites generales y se cumpla con el requisito de comprobación patrimonial.
No todo el mundo puede beneficiarse de esta interpretación, ya que la deducción por vivienda habitual desapareció con carácter general hace años. Para aplicar este beneficio, debes estar en el llamado régimen transitorio, lo que implica que compraste tu casa o realizaste pagos para su construcción antes del 1 de enero de 2013 y has venido practicando la deducción en ejercicios anteriores.
La base máxima sobre la que puedes aplicar la deducción es de 9.040 euros anuales. En el ejercicio en el que vendes la vivienda y esta deja de ser tu residencia habitual, puedes deducirte la totalidad de lo satisfecho hasta ese preciso momento, incluyendo la amortización de capital, los intereses y los gastos derivados de la financiación ajena, siempre bajo el citado tope legal.
Es posible que, tras leer esta resolución, te des cuenta de que en declaraciones de años anteriores no incluiste estas cantidades por miedo a una revisión o por desconocimiento del criterio administrativo. Si te encuentras en esta situación y el ejercicio no ha prescrito, tienes la opción de instar la rectificación de tus autoliquidaciones para recuperar el dinero que no te dedujiste en su momento.
Es fundamental que tengas en cuenta que la deducción se practica en el ejercicio en que realizas efectivamente el pago. Si la cantidad destinada a cancelar la hipoteca excede el límite de 9.040 euros en un año concreto, ese exceso no se puede trasladar a ejercicios posteriores. La normativa es clara: lo que no quepa en el límite anual se pierde, por lo que una planificación adecuada antes de la firma de la venta es clave para maximizar tu ahorro.
Para que Hacienda valide esta deducción, el valor de tu patrimonio al finalizar el año debe haber aumentado al menos en la misma cuantía que la inversión realizada. Este mecanismo, conocido como comprobación patrimonial, busca asegurar que el dinero invertido en la vivienda procede realmente de tu renta y no de otros fondos que no hayan tributado. En el caso de la cancelación por venta, el sistema valida que el flujo de dinero sea coherente con tu situación financiera global.
Suponiendo que hiciste la venta en 2022, el proceso es intuitivo si conoces la ruta exacta. Primero, accede al portal de «Renta 2022» en la web de la Agencia Tributaria e identifícate con tu certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico. Una vez dentro de tu expediente, selecciona la opción «Modificar declaración«.
El sistema te mostrará la declaración que presentaste en su momento. Debes marcar la casilla de solicitud de rectificación de autoliquidación. A continuación, dirígete al apartado de deducciones por inversión en vivienda habitual. Aquí es donde debes sumar el importe de la cancelación de la hipoteca a las cantidades que ya declaraste en 2022, asegurándote de que la suma total no supere los 9.040 euros.
Una vez modificado el dato, el programa calculará automáticamente la nueva cuota y verás el importe que Hacienda te debe devolver. Es fundamental que, antes de enviar, adjuntes un escrito de alegaciones explicando que solicitas esta rectificación basándote en el nuevo criterio del TEAC de 20 de octubre de 2025, que permite incluir los gastos de cancelación por venta en la base de la deducción.
Hacienda no suele devolver dinero sin comprobar los soportes documentales de la operación. Debes digitalizar y adjuntar los siguientes archivos a tu solicitud:
En el apartado de «Motivo de la rectificación», puedes utilizar un texto similar a este:
«Solicito la rectificación de la autoliquidación del IRPF 2022 al objeto de incluir en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual las cantidades destinadas a la cancelación del préstamo hipotecario con motivo de la venta de la finca. Esta solicitud se fundamenta en el criterio unificado establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central en su resolución de 20 de octubre de 2025, que reconoce el derecho a deducir dichas cantidades siempre que se cumpla el régimen transitorio y la comprobación patrimonial, requisitos que quedan acreditados con la documentación adjunta.»
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