Una persona física que tiene más
de 65 años reside desde hace más de 30 en una vivienda, propiedad de la Agencia
de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, por virtud de un contrato de
acceso diferido a la propiedad de dicha vivienda, suscrito por su madre en
1955. La Agencia adjudicó la vivienda a su madre en 1978 pero, debido a su
fallecimiento, en 2003 la consultante se subrogó en los derechos y obligaciones
derivados del contrato, y a finales de 2017 se formaliza en escritura pública
la compraventa.

La cuestión que se plantea es que
si se transmitiera la vivienda en 2018, la ganancia patrimonial puesta de
manifiesto en la operación, ¿podría acogerse a la exención prevista en el IRPF
para la transmisión de vivienda habitual efectuada por personas físicas mayores
de 65 años?

El órgano directivo señala que la
ganancia patrimonial viene determinada por la diferencia entre los valores de
adquisición y de transmisión. Para el valor de adquisición, ha de determinarse
la fecha de adquisición, que, en los supuestos de acceso diferido a la
propiedad, no puede considerarse como tal la fecha de su adjudicación,
puesto que lo que se adjudica es la posesión, conservando el cedente
el pleno dominio de la misma hasta la amortización total
del precio pactado. En este momento, cumplidas todas las obligaciones
derivadas del contrato de adjudicación, se otorga escritura pública de
compraventa, adquiriéndose en esa misma fecha la propiedad.

La fecha de adquisición, en
consecuencia, es la del otorgamiento de la escritura pública de
protocolización de documento privado, cesión de dominio de vivienda
y carta de pago. Esto es, en 2017.

Por otra parte, la vivienda
habitual es aquella edificación que constituye la residencia del contribuyente
durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entiende
que la vivienda ha tenido el carácter de habitual aunque no haya transcurrido
dicho plazo, pero se ha producido el fallecimiento del contribuyente u otra
circunstancia que exija el cambio de domicilio.

A los efectos de la referida
exención, se considera que el contribuyente está transmitiendo su vivienda
habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese
momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años
anteriores a la fecha de transmisión.

Teniendo en cuenta lo anterior,
la vivienda que se pretende transmitir en 2018 no constituye la vivienda
habitual del contribuyente en el momento de la transmisión, ya que el periodo
de permanencia de tres años no se cumple, pues su adquisición,
su pleno dominio a título individual o compartido, se entiende
producido a finales de 2017, sin que se compute, a estos efectos, el tiempo
transcurrido anteriormente desde 2003, cuando la consultante se subrogó en
los derechos y obligaciones contraídos por su madre en el contrato de
acceso diferido a la propiedad de la vivienda.

Consulta DGT V639/2018 de 12 marzo de 2018. EDD 2018/44395​