La exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF no constituye una opción tributaria, sino un derecho del contribuyente que puede ejercerse en el plazo de dos años desde la venta de la vivienda habitual, aunque no se declare en el periodo voluntario de autoliquidación del ejercicio en que se genera la ganancia patrimonial. Así lo establece el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en resolución de 31 de marzo de 2025, en la que fija criterio unificado.

La cuestión resuelta por el TEAC gira en torno a si el ejercicio de la exención por reinversión puede considerarse una “opción tributaria” en los términos del artículo 119.3 de la Ley General Tributaria (LGT). De ser así, solo podría ejercerse con la presentación de la autoliquidación del Impuesto correspondiente al ejercicio en que se genera la ganancia, sin posibilidad de modificarlo posteriormente salvo dentro del período voluntario de declaración.

Sin embargo, el TEAC descarta esta interpretación y concluye que no concurren los requisitos para calificar la exención como una opción tributaria. En particular, recuerda que la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en sentencia de 23 de febrero de 2023 (EDJ 520827), fija que una opción tributaria requiere que la norma otorgue al contribuyente la posibilidad de elegir entre regímenes jurídicos diferentes y excluyentes y que dicha elección se refleje mediante un acto voluntario, como la presentación de una autoliquidación.

En el caso de la exención por reinversión, el contribuyente no elige entre regímenes tributarios alternativos, sino que ejercita un derecho reconocido legalmente, siempre que cumpla las condiciones establecidas: que la ganancia patrimonial derive de la transmisión de su vivienda habitual, que reinvierta el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y que lo haga dentro del plazo de dos años.

Ni la Ley del IRPF ni su reglamento imponen que dicho derecho solo pueda ejercerse en la autoliquidación correspondiente al ejercicio en que se transmitió la vivienda. Por tanto, si el contribuyente no aplicó la exención en su declaración inicial, puede solicitar su reconocimiento mediante una rectificación de autoliquidación dentro del plazo general de prescripción, siempre que cumpla el requisito sustantivo de la reinversión dentro del plazo legal de dos años.

Esta interpretación garantiza una mayor protección de los derechos del contribuyente y reconoce el carácter sustantivo de la exención por reinversión, desvinculándola de formalismos que no están previstos en la norma ni responden a su finalidad.

Res. TEAC 6769/2024 de 31 marzo de 2025. EDD 2025/533307