Una compraventa de una vivienda ubicada en la planta tercera de un edificio dividido horizontalmente fue autorizada por la notaria mediante escritura que posteriormente presentó en el Registro de la Propiedad.

El registrador calificó negativamente esta escritura por la existencia de un defecto, que consistía en que no se manifestaba por el transmitente que no se había realizado en la finca transmitida ninguna actividad potencialmente contaminante de las enumeradas en la Ley.

Contra esta nota de calificación la notaria interpone recurso ante la DGSJFP basándose en que, aunque la ley impone a los transmitentes la obligación de hacer esta declaración, pero no dispone expresamente que ni notarios deban autorizar el instrumento ni los registradores inscribirlo sin que conste dicha declaración, es decir, la normativa no exige expresamente que dichas circunstancias se cumplan para autorizar e inscribir. Tampoco la ley sanciona la falta de dicha declaración con la nulidad, por lo que tal circunstancia en ningún caso afecta a la validez del negocio.

El art. 33 CE reconoce el derecho de propiedad privada por lo que cualquier limitación al mismo debe contemplarse de manera clara y expresa, lo que no ocurre en este caso.

Por otro lado, la finca transmitida es un tercer piso, que independientemente del derecho que el propietario tiene sobre el suelo de la finca por el régimen de la propiedad horizontal, no tiene contacto con el mismo. En consecuencia, solo deben hacer esta declaración los titulares de aquellos elementos independientes de la propiedad horizontal que, al estar en contacto con el suelo (como los situados en planta baja) podrían contaminar el mismo con las actividades que en el mismo realicen.

La Dirección General explica que la Ley 7/2022, que incorpora a nuestro ordenamiento la Dir (UE) 2018/851, recoge la regulación del régimen jurídico de los suelos contaminados. En ella considera oportuno servirse de las funciones de notarios y registradores de la propiedad en coordinación con las administraciones públicas para el control de suelos afectados por actividades potencialmente contaminantes.

Una de las medidas para conseguir este objetivo es la obligación de declarar si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo, que debe exigir el notario. Igualmente debe figurar en el registro una nota marginal cada vez que se transmita un derecho real sobre una finca. Para ello el registrador de la propiedad está obligado a comunicar la manifestación de las fincas donde se haya realizado una actividad potencialmente contaminante.

En este recurso se discute si esta obligación es o no aplicable a los casos en los que la finca afectada sea una vivienda situada en la planta tercera que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La ley se refiere a suelos contaminados y, aparte de definir un suelo contaminado da una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados.

La Dirección General entiende que es difícil la realización de una de tales actividades en una vivienda que forme parte de una división horizontal. La norma en la que se basa la calificación en modo alguno puede afectar a estas viviendas porque solo se proyectan idealmente sobre el suelo de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Considera por ello que no cabe imponer esa declaración porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna que sirva de base para la declaración de suelo contaminado. Por ello estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 20 SEPTIEMBRE DE 2022. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2022/708513

Fuente: Actum Civil