​​​​

Reitera la Sala la obligación de otorgar la escritura
pública a que condena la sentencia recurrida, con ciertas puntualizaciones
respecto a dos zonas del inmueble, pues para que exista régimen de propiedad
horizontal no es precisa la existencia de título constitutivo formal y su
inscripción en el Registro de la Propiedad, pudiendo ser su existencia de facto,
siendo posible en este caso física y jurídicamente convertir la comunidad
ordinaria existente en propiedad horizontal, pues una de las formas en que
puede dividirse una comunidad, cuando el bien comunitario sea un edificio y así
lo pida uno de los condueños, es la constitución de un régimen de propiedad
horizontal que, en realidad, surge de forma automática por existir una
pluralidad de propietarios, con independencia de que previamente se haya
formalizado o no el título constitutivo.

Además, conforme al artículo 400 del Código Civil, ningún copropietario
estará obligado a permanecer en la comunidad, de modo que cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Este
reconocimiento tan explícito de la acción de división se presenta como
aplicación de uno de los principios rectores que informan la comunidad de
bienes, que es la preferencia de la libertad individual que cada comunero
conserva pese al estado de indivisión, de forma que se erige en una
significativa facultad del comunero de naturaleza imprescriptible, calificada,
además como irrenunciable.

Por tanto, puede acordarse esta forma de división siempre
que se cumplan los siguientes requisitos:

– Que pueda ser dividido en distintos pisos y locales que
sean susceptibles de aprovechamiento independiente. En este sentido, si por la
desigualdad de las cuotas indivisas no se pueden hacer adjudicaciones
individualizadas de elementos independientes sin tener que acudir a elevadas
compensaciones en metálico, a las que se oponga alguno de los copropietarios,
la conclusión debe ser que las características del edificio no permiten la
división.

– Que no subsista ninguna parte del edificio en copropiedad
ordinaria, pues esto contradice la razón de ser de esta forma de división:
poner definitivamente fin a la comunidad ordinaria que se trata de extinguir.

Fuente ​​ADN Análisis de Novedades