​La DGSJFP entiende que la inscripción de una declaración de obra nueva por antigüedad no requiere la coincidencia plena de la edificación con su descripción catastral, ni tampoco el visado de la certificación de antigüedad emitida por el arquitecto.

Se estima el recurso interpuesto por el notario frente a la negativa a inscribir la declaración de una ampliación de obra nueva terminada por antigüedad, sobre una vivienda unifamiliar que en el Registro consta con una sola planta -planta suelo- y según el Catastro y la realidad tiene dos -planta suelo y semisótano-.

La ampliación de la obra nueva en la escritura se realiza con la descripción y la antigüedad certificadas por un arquitecto, indicando que el semisótano parece existir desde el inicio; que, en todo caso, tiene una antigüedad superior a 20 años; y que su superficie real es inferior a la que consta en el Catastro.

La suspensión de la inscripción se basa en que no se ha acreditado la terminación de la obra con la superficie indicada en la escritura por ninguno de los medios del art. 52 RD 1093/1997, puesto que la descripción de la edificación, en lo que se refiere a la ampliación, no coincide con la que aparece en la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En materia de obra nueva no se exige que las descripciones coincidan exactamente, sino únicamente que se acredite la realidad de la obra; que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urbanística; y que no haya duda sobre la identidad de la finca según lo expresado en el título y en el documento justificativo de aquellos extremos.

En este caso, esas circunstancias quedan suficientemente acreditadas a pesar de las discrepancias descriptivas, puesto que las mismas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni hay contradicción entre la certificación descriptiva y gráfica, la certificación técnica y el título calificado, que impida la inscripción de la edificación tal como se describe en este último.

La identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada, la finca catastral cuya certificación se aporta y la descripción de la edificación en la certificación técnica únicamente importa ahora a los efectos de constatar que desde la fecha de terminación de la obra realizada ha transcurso del plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

Respecto a que la certificación de la descripción y antigüedad no está visada por el Colegio de arquitectos para la obra concreta que se declara, hay que entender que para la declaración de obra nueva, la norma solo requiere la certificación por técnico competente y su identificación mediante la legitimación notarial de la firma en dicho certificado. Aunque el visado colegial acredita la cualificación y habilitación profesional, este no se exige para la inscripción de la obra nueva. Cuando el «técnico competente» que emite el certificado no es el que firmó el proyecto, el director de obra o el técnico municipal, sino «cualquier otro», basta con que este acredite mediante certificación de su colegio que tiene facultades suficientes para ello.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 16 JUNIO DE 2020. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2020/611649

Fuente: ADN Jurídico