Los propietarios de un inmueble presentan una acción legal para desalojar a un inquilino al concluir el término acordado en el contrato de arrendamiento. Este contrato se había firmado en 2017 por un periodo de tres años.

El inquilino se resiste al desalojo, argumentando que tiene derecho a una extensión extraordinaria del contrato bajo el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, promulgado en respuesta a la crisis del COVID-19.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia (JPI) como la Audiencia Provincial (AP) fallan a favor de los propietarios. La AP sostiene que, en el momento de la aplicación de la normativa, no se estaba al final de la prórroga obligatoria ni de la tácita establecidas en los artículos 9.1 y 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), respectivamente, sino al término del plazo contractualmente acordado, situación no cubierta por el RDL 11/2020.

El inquilino presenta un recurso de casación, alegando que el contrato finalizaba en noviembre de 2020, durante el estado de alarma, y por lo tanto, debería poder extenderse seis meses adicionales.

El Tribunal Supremo (TS) debe decidir si, a pesar de que el contrato no se encontraba en una prórroga legal obligatoria o tácita según la LAU, es aplicable la extensión extraordinaria del RDL 11/2020.

El TS rechaza la interpretación de las instancias inferiores. La duración de los contratos de arrendamiento se establece por acuerdo entre las partes, pero el inquilino tiene el derecho de extender el contrato hasta tres años, como lo establece el artículo 9.1 de la LAU.

En este caso, las partes acordaron una duración de tres años, que es el mínimo legal permitido para la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda a petición del inquilino. Por lo tanto, no tiene sentido que si se hubiera acordado un plazo menor y se aplicaran las prórrogas legales hasta alcanzar el mínimo de tres años, se pudiera aplicar la extensión del RDL 11/2020 art. 2, pero no en el caso en disputa, donde ya se había acordado inicialmente la duración mínima legal.

El TS considera que no hay justificación para tratar de manera diferente a un inquilino que alcanzó los tres años mediante prórrogas legales y a otro que acordó ese plazo desde el inicio. La AP no explica por qué merecen un trato distinto, salvo por una interpretación literal y poco sólida de la norma, contraria a su lógica, espíritu y finalidad.

Por estas razones, el TS falla a favor del inquilino, determinando que el contrato no había finalizado y obligando a los propietarios a aceptar la extensión del contrato solicitada por el inquilino.

STS (CIVIL) DE 21 DICIEMBRE DE 2023. EDJ 2023/778630