El TS señala que no es viable solicitar una modificación catastral basada en la constitución de un régimen de propiedad horizontal por parte del único dueño de un inmueble, cuando no se ha procedido a la venta de las distintas unidades resultantes de la división, ni se ha expresado la intención de venderlas, ya que su finalidad es otra, como el alquiler.

La propiedad horizontal se caracteriza por la copropiedad de elementos comunes y la propiedad exclusiva de unidades separadas, a diferencia de la propiedad vertical, donde un solo individuo es dueño de todo el edificio.

La creación efectiva de la propiedad horizontal, con validez en cuanto a su funcionamiento y estructura corporativa, requiere la presencia de elementos objetivos (edificio dividido) y subjetivos (varios propietarios), además del título constitutivo. Sin algunos de estos elementos, el título constitutivo solo representa la formación formal de la propiedad horizontal, que no empieza a operar completamente hasta que no haya una pluralidad de propietarios, ya que esta es una condición esencial. Sin este requisito, no se considera que exista propiedad horizontal.

Mientras no haya varios propietarios, los efectos del título constitutivo se limitan a las disposiciones que este incluye, como la división física de unidades y locales, la participación, etc., y a los efectos que puedan surgir, como su vinculación en función de su grado de publicidad o su conformidad con la ley o los límites de la autonomía privada. Sin embargo, esto no implica automáticamente el establecimiento y la plenitud de la propiedad horizontal, por lo que no tiene la eficacia necesaria para provocar la modificación catastral por la constitución de la propiedad horizontal, no siendo el título suficiente para tal fin hasta que no se cumplan los elementos objetivos y subjetivos requeridos.

En consecuencia, no se puede iniciar la alteración catastral mediante la concesión unilateral del título por el único propietario del edificio destinado al arrendamiento de los locales existentes, hasta que no se presenten los elementos constitutivos necesarios, en particular, hasta que no haya una pluralidad de propietarios.

STS (Contencioso) de 6 junio de 2024. EDJ 2024/578412