Una entidad mercantil, dedicada a la gestión y realización de proyectos de energías renovables, arrienda terrenos a diversos propietarios o adquiere opciones de compra sobre los mismos. En cuanto al pago, de forma periódica, va entregando cantidades, en concepto de prima de opción hasta que lleve a cabo su ejecución, en los casos en los que proceda.

Por un lado, la DGT viene manteniendo que, en los arrendamientos de terrenos con opción de compra, solo van a poder ser considerados como empresarios o profesionales a efectos del IVA, aquellos que tengan la intención de realizar una actividad empresarial o profesional que implique la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. No obstante, como particularidad, hay que tener en cuenta que el arrendamiento de un terreno mediante contraprestación se otorga al que lo confiere la condición de empresario o profesional a efectos del IVA. En este caso, los concedentes tienen la condición de empresarios o profesionales.

En segundo lugar, dado que se trata de una concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a una actividad empresarial o profesional llevada a cabo por un empresario o profesional, está sujeta al impuesto, teniéndose que determinar si se trata de una entrega de bienes o una prestación de servicios. En estos casos, la DGT viene considerando este tipo de operaciones como prestación de servicios, dado que no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción- en cuyo caso se calificaría como entrega de bienes-, sino que se trata de la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento. En ese caso, la operación queda sujeta a IVA, gravada al tipo impositivo general, y sin que resulte aplicable ninguno de los supuestos de exención.

No obstante, podría calificarse como entrega de bienes en aquellos casos en los que el beneficiario de la opción se compromete formalmente al ejercicio de la misma, tratándose en ese caso de un contrato de promesa bilateral de compraventa.

En tercer lugar, en relación con el devengo del impuesto, en estos casos la DGT no admite que pueda calificarse como una operación de tracto sucesivo o continuado -en cuyo caso el devengo se produce según se preste el servicio-, sino que se devenga cuando se transfiera o conceda el derecho de opción a su adquirente, con independencia de que el mismo se abone en pagos periódicos posteriores a la realización del hecho imponible.

Por último, respecto del arrendamiento de los terrenos, dado que en los mismos se va a instalar un parque solar -constituyendo las placas solares un elemento de una actividad empresarial-, no puede estar exentos, al resultar aplicable la excepción a la exención, que hace referencia a los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial (LIVA art.20.Uno.23º.b’). Ello sería así dado que las placas solares constituyen, en principio, elementos de una actividad empresarial.

En consecuencia, el arrendamiento de un terreno con opción de compra está sujeto y no exento, resultando aplicable el tipo impositivo general.

DGT, Consulta nº V3048-23 de 23 Noviembre 2023.