Una sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria adquirió un inmueble que representaba más del 90% de su activo con el fin de transformarlo en un hotel. Pese a que las obras no llegaron a ejecutarse materialmente, la entidad contrató la redacción del proyecto, la dirección facultativa, la tramitación administrativa y obtuvo la correspondiente licencia urbanística, iniciando de este modo los actos preparatorios necesarios para desarrollar la promoción.

En 2006, la sociedad vendió el inmueble, presentando su declaración del Impuesto sobre Sociedades conforme al régimen general. Posteriormente, tras un cambio en el órgano de administración, se sostuvo que las actuaciones previas no eran suficientes para entender afecto el inmueble a una actividad económica, por lo que se solicitó la rectificación de la autoliquidación y la aplicación del régimen especial de sociedades patrimoniales conforme al artículo 61 de la derogada LIS/04.

La Administración tributaria rechazó dicha pretensión. A su juicio, más del 50% del activo estaba afecto a una actividad económica, conforme al criterio sostenido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En consecuencia, no cabía aplicar el régimen especial, ya que no se acreditó en ningún momento la desafectación del inmueble respecto de la actividad económica.

La Audiencia Nacional confirma la interpretación de la Administración y considera, en línea con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que las fases preparatorias de una promoción inmobiliaria —como la redacción del proyecto, la contratación de obras o la obtención de licencias— forman parte del proceso productivo propio de dicha actividad y son suficientes para considerar que se ha iniciado la actividad empresarial, aunque no se haya llegado a ejecutar la transformación física del inmueble.

Además, el hecho de que la sociedad solicitara y obtuviera la devolución del IVA soportado en la adquisición del inmueble, lo cual solo procede cuando se afecta a una actividad económica, refuerza esta conclusión.

Por tanto, la Audiencia Nacional entiende que la sociedad sí había iniciado una actividad económica de promoción inmobiliaria y, en consecuencia, el inmueble estaba afecto a la misma, resultando improcedente la aplicación del régimen especial de sociedades patrimoniales.

Aunque dicho régimen ha sido derogado, el criterio jurisprudencial resulta relevante a la hora de determinar si una entidad desarrolla una actividad económica y, por tanto, si puede o no considerarse como patrimonial a efectos fiscales.

Audiencia Nacional, 6 de noviembre de 2024, EDJ 748851.