El supuesto de hecho parte de una situación prolongada en el tiempo. La propietaria de una vivienda venía utilizando de forma exclusiva, ella y sus causantes, desde el año 1974, una porción concreta de una terraza común, con una superficie aproximada de 34,49 metros cuadrados. Dicho espacio contaba con acceso directo y privativo desde la propia vivienda, sin uso efectivo por el resto de comuneros.

Durante décadas, ese uso exclusivo fue conocido y tolerado por la comunidad de propietarios. Las actas de las juntas y diversas comunicaciones internas reflejaban el reconocimiento de la utilización privativa por parte de la vivienda afectada, sin que constase la adopción de un acuerdo expreso de desafectación del elemento común ni oposición formal al uso consolidado.

Ante esta situación, la propietaria interpuso demanda frente a la comunidad solicitando el reconocimiento de la propiedad privativa sobre la porción de terraza. Fundamentó su pretensión, con carácter principal, en la prescripción adquisitiva ordinaria y, de forma subsidiaria, en la extraordinaria, alegando la concurrencia de los requisitos legales de la usucapión.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Consideró que la terraza formaba parte de la cubierta del edificio y, por tanto, debía calificarse como elemento común por naturaleza. Desde esta premisa, concluyó que no cabía su adquisición por prescripción, al tratarse de un bien no susceptible de apropiación individual y no concurrir, en todo caso, justo título ni buena fe.

La Audiencia Provincial, al resolver el recurso de apelación, modificó sustancialmente este planteamiento. Distinguió entre la cubierta del edificio, como elemento común por naturaleza, y la concreta porción de terraza litigiosa, a la que atribuyó la condición de elemento común por destino, susceptible de desafectación y, por tanto, de adquisición en propiedad privativa.

El tribunal de apelación apreció que la demandante y sus transmitentes habían ejercido durante más de treinta años una posesión exclusiva, pública, pacífica e ininterrumpida, en concepto de dueños y no por mera tolerancia. Subrayó la existencia de un justo título con apoyo registral y la notoriedad del uso privativo en el seno de la comunidad, estimando acreditada la prescripción adquisitiva ordinaria o, subsidiariamente, la extraordinaria.

Frente a esta sentencia, la comunidad de propietarios interpuso recurso de casación. Denunció la infracción de diversos preceptos del Código Civil relativos a la usucapión y a la posesión, sosteniendo que el espacio controvertido era un elemento común por naturaleza, que no existía justo título y que los actos realizados eran simples actos tolerados, insuficientes para fundar la prescripción.

El Tribunal Supremo desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial. En primer lugar, señala que el motivo de casación presenta defectos formales relevantes y, además, no respeta el relato de hechos probados fijado por la resolución recurrida, lo que impide una revisión adecuada en esta sede.

Desde el punto de vista material, la Sala recuerda su doctrina consolidada sobre la distinción entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino en el régimen de propiedad horizontal. Los primeros, como la estructura, la cubierta o los elementos esenciales del edificio, no pueden ser objeto de apropiación individual ni por desafectación ni por prescripción adquisitiva.

Por el contrario, los elementos comunes por destino son aquellos que, aun figurando inicialmente como comunes, pueden ser adscritos al uso exclusivo de un propietario concreto y, en su caso, desafectados, pasando a integrarse en el ámbito de la propiedad privativa. Estos elementos sí pueden ser adquiridos por usucapión si concurren los requisitos legales.

En el caso enjuiciado, el Tribunal Supremo considera correctamente razonada la calificación de la terraza litigiosa como elemento común por destino. No se trata de la cubierta en sí misma, sino de un espacio diferenciado, accesible únicamente desde una vivienda concreta y utilizado de forma exclusiva durante décadas, con conocimiento generalizado de la comunidad.

La Sala otorga especial relevancia a la concurrencia de un justo título inscrito y a la posesión ad usucapionem. Destaca que la posesión ejercida fue ostensible, exclusiva, ininterrumpida y en concepto de dueño, superando ampliamente los plazos legales exigidos para la prescripción ordinaria, sin que pueda calificarse como una mera tolerancia pasiva.

Asimismo, el Tribunal pone de relieve que la tolerancia de la comunidad no fue puramente pasiva o episódica, sino que se manifestó en una aceptación prolongada y documentada de una situación de hecho consolidada. Esta conducta comunitaria refuerza la apariencia de titularidad y la buena fe posesoria exigida por la usucapión ordinaria.

La sentencia subraya que, en estos supuestos, no resulta imprescindible un acuerdo formal de desafectación cuando concurren de manera cumulativa un justo título, una posesión cualificada y una tolerancia comunitaria que trasciende la simple permisividad ocasional. La realidad fáctica consolidada durante décadas adquiere relevancia jurídica propia.

STS (Civil) de 17 noviembre de 2025. EDJ 2025/765094