El litigio versa, entre otros
motivos, sobre el alcance de la indemnización que debe pagar la arrendataria de
un local que desiste del contrato de manera unilateral sin respetar el plazo de
preaviso pactado. La arrendadora, ahora recurrente, considera que, como
consecuencia de ello, tuvo lugar la prórroga del contrato por un año más y que
la arrendataria debe pagar completa la renta correspondiente a ese año.

La sentencia recurrida, tras
considerar probado que la arrendataria no hizo a la arrendadora el preaviso de
oposición a la prórroga contractual hasta el 25 de mayo de 2012 cuando el plazo
para ello, según lo pactado en el contrato, había terminado el 30 de marzo de
2012, razona que la arrendataria cumplió parcialmente su obligación, pues pagó
varias rentas tras abandonar los locales y, en consecuencia, procede aplicar la
jurisprudencia sobre moderación de la pena prevista en el art. 1154 CC. En
particular, considera que con los meses pagados se indemnizan los posibles
daños que el incumplimiento hubiera podido ocasionar a la arrendadora.

La Sala estima parcialmente el
recurso, al entender que la prórroga convencional, libremente pactada, es plazo
de duración del contrato, vinculante para las partes, de conformidad con lo
dispuesto en los arts. 4.3 LAU y 1091 y 1258 CC. Omitido por la arrendataria el
preaviso en el plazo convenido, el contrato se prorrogó por un año, sin que el
hecho de que ya no le interesara continuar con el contrato para alojar los
juzgados por la política de reducción de gastos sea un motivo que le facultara
para incumplir el plazo de duración contractual.

Lo que pretendió la demandada fue
desvincularse del contrato por su sola voluntad, sin que en el contrato se le
reconociera facultad alguna de desistimiento unilateral para extinguir el
contrato. De acuerdo con lo pactado, la arrendataria consintió que se iniciara
una prórroga anual y está obligada al pago de la renta correspondiente a todo
el año de duración del contrato.

De lo anterior se deduce que no
existe cláusula penal que moderar, por lo que no es aplicable el art. 1154 CC. Tampoco
se trata de fijar la indemnización por el incumplimiento contractual, sino de
una acción de cumplimiento del plazo convenido de duración del contrato.

STS Sala 1ª de 7 junio de 2018. EDJ 2018/96420