El título objeto de la calificación impugnada es una escritura
de compraventa de una finca en cuyo otorgamiento la sociedad vendedora está representada
por un apoderado con un poder no inscrito en el Registro Mercantil, autorizado por
el Notario pero recogido en la inscripción con fórmulas genéricas.

Señala el órgano directivo que el notario debe emitir su juicio
relativo a la suficiencia de las facultades representativas para el acto concreto
que autoriza, bien especificando cuál sea éste o bien incluyendo otra reseña, siquiera
mínima, de facultades. El registrador, por su parte, calificará la concurrencia
de los dos requisitos y también la congruencia de ese juicio notarial con el acto
o negocio jurídico documentado.

Por ello, el registrador debe suspender la inscripción por falta
de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del
apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas
o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera
somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación
es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma
concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.

En relación con la cuestión concreta planteada en este recurso
cabe recordar que cuando se trate de personas jurídicas  y en particular, como sucede en este caso, de
sociedades, su actuación debe realizarse a través de los órganos legítimamente designados
de acuerdo con la Ley y las normas estatutarias de la entidad de que se trate, o
de los apoderamientos o delegaciones conferidos por ellos conforme a dichas normas.

La circunstancia de que sea obligatoria la inscripción en el
Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no
significa que dicha inscripción en el Registro Mercantil tenga carácter constitutivo
pero sí que en el ámbito de dicho Registro es presupuesto previo de la inscripción
de los actos que aquellos hayan podido otorgar por aplicación de las exigencias
del principio de tracto sucesivo.

Respecto a la representación voluntaria con base en un poder
general no inscrito o en un poder especial en el ámbito del Registro de la Propiedad,
hay que destacar que la falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil
como revelador de la válida existencia de la representación alegada puede ser suplida
por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan
de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber
sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano
social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento.

Resolución DGRN de 25 mayo de 2017. Registro de la Propiedad.EDD 2017/91793

Fuente: Actualidad Mementos Mercantil