Un contribuyente adquiere el 5-7-2017
a partes iguales junto con otra persona un inmueble destinado a ser su vivienda
habitual. El mismo día de la compra firman un contrato de comodato con el vendedor
por el que este puede seguir utilizando gratuitamente el inmueble hasta finales
de año, ya que está pendiente de que le entreguen una nueva vivienda. Pasada dicha
fecha, el vendedor debe hacer frente a una penalización por día de retraso en la
entrega de las llaves.

En noviembre del año siguiente a la
compra, el vendedor continúa ocupando el inmueble y transfiere cada dos meses el
importe de la penalización.

Por otro lado, el contribuyente es
propietario de la vivienda habitual donde viene residiendo desde hace más de tres
años, teniendo intención de venderla cuando le sea entregado el otro inmueble y
reinvertir el importe obtenido en la amortización del préstamo hipotecario con el
que se financia la adquisición de la nueva vivienda.

Se plantea la aplicación de la exención
por reinversión y cómo tributan los importes obtenidos del vendedor del inmueble.

La DGT señala que para que la ganancia
patrimonial que pueda obtener el contribuyente por la transmisión de su vivienda
habitual resulte exenta, es necesario reinvertir el importe total obtenido en la
adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, debiendo efectuar la
reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde
la fecha de enajenación. En el presente caso, la futura nueva vivienda habitual
se adquiere jurídicamente el 5-7-2017, cediéndose en comodato al vendedor desde
la condición de propietarios de los adquirentes, por lo que para poder beneficiarse
de la exención por reinversión por la futura transmisión de su actual vivienda habitual
es necesario que la enajenación de esta última se produzca en un período no superior
a dos años a contar desde el 5-7-2017.

Para la aplicación de la exención,
no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda
habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para
satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe
invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con
anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de
esa transmisión. No obstante, debe tratarse de reinversión en adquisición, no operando
respecto a los intereses de préstamos que pudieran financiar la compra.

Respecto a la tributación de los importes
percibidos del vendedor por la cesión del inmueble adquirido, se califican de rendimientos
del capital inmobiliario, al responder al concepto que de estos rendimientos se
recoge en el art. 22.1 LIRPF (ingresos procedentes de la cesión de derechos o facultades
de uso o disfrute sobre inmuebles).

Consulta DGT V3274/2018 de 26 diciembre de 2018. EDD 2018/133749

Fuente: Actualidad Mementos Fiscal