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En la sentencia recurrida, la AP declara
procedente la aplicación analógica del art. 11 LAU, por lo que procedería el desistimiento
anticipado del contrato por parte de la arrendataria y, aunque descarta la aplicación
de la cláusula “rebus sic stantibus”,
o reconoce la dificultad de cumplimiento, dada la crisis económica existente. Además,
tiene en cuenta que la sociedad arrendataria lo es de «capital-riesgo», dedicada
a operaciones especulativas, por lo que las consecuencias de la crisis debieron
ser previsibles para ella, por lo que modera la indemnización.

El TS considera que el art. 11 LAU
regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un
supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no
precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre
las partes, por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer
de identidad de razón.

La doctrina dice que si no se pactó
el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, no cabe moderación
de indemnización, pues no se ha pedido esta sino el cumplimiento del contrato con
el pago de las rentas.

Además, de acuerdo con la jurisprudencia
de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las
llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, como
señala la sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.

En conclusión, si no se ha pactado
el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador
procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago
de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de
casación.

Aplicada la doctrina al caso de autos,
en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal
alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato.

Asimismo, consta la expresa y previa
oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato y también ha
de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.

STS Sala 1ª de 3 octubre de 2017.EDJ 2017/196369