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La consultante es la nuda
propietaria de un local de negocio en el que, desde hace más de diez años,
desarrolla una actividad de venta de mobiliario. Tiene la intención de
constituir una sociedad mercantil y aportar a la misma todos los elementos
patrimoniales que integran la actividad y se plantea si, una vez fallecida la
usufructuaria del local y consolidado el dominio, sería necesario el transcurso
del plazo de tres años para considerar el inmueble afecto a la actividad a los
efectos de la posterior aportación a la sociedad.

Considera la Dirección General
que la aportación de un inmueble  por parte de una persona física a
la constitución de una sociedad supone una alteración en la
composición de su patrimonio que determina la existencia de una ganancia o
pérdida patrimonial. Con carácter general, esta ganancia o pérdida se determina
conforme a lo previsto en la LIPRF, si bien es posible la aplicación del
régimen especial de reorganizaciones empresariales a las aportaciones de
elementos patrimoniales afectos a actividades económicas realizadas por
personas físicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el
CCom y se cumplan los restantes requisitos, entre ellos, que el inmueble a
aportar se encuentre afecto a la actividad económica durante al menos tres años
antes de su aportación a la sociedad.

En caso de resultar aplicable el
referido régimen especial, la persona física aportante no deberá integrar renta
alguna en la base imponible de su IRPF como consecuencia de esa transmisión, y
las participaciones recibidas como consecuencia de dicha aportación conservarán
a efectos fiscales los valores y fechas de adquisición que tenían los inmuebles
aportados.

Y en el caso presente, la
consultante posee la nuda propiedad del inmueble, mientras que el usufructo
corresponde a su tía. El derecho real de usufructo, derecho limitativo del
de propiedad de duración temporal, confiere a su titular la facultad de uso y
aprovechamiento exclusivo del bien ajeno sobre el que recae. Su régimen común,
aplicable salvo pacto o disposición en sentido contrario, supone que el
usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de
conservar su forma y sustancia, y que el usufructuario tiene derecho a percibir
todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.
Por tanto, una vez separado el derecho de uso del de propiedad, solo el usufructuario está
en disposición de realizar cualquier tipo de aprovechamiento del inmueble.

Consulta DGT V1086/2018 de 26 abril de 2018. EDD 2018/78919

Fuente: Actualidad Mementos Fiscal

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