Se alquilan unos terrenos, dentro de una finca más grande, para la instalación de planta solar fotovoltaica y, entre las cláusulas del contrato que resultan controvertidas para el registrador, está la prohibición de que el arrendador hipoteque o grave en forma alguna el inmueble, ni siquiera con derechos de opción o promesas concedidas a terceros, sin el consentimiento previo, expreso y por escrito del arrendatario.

Por otro lado, en ningún caso se puede realizar una actividad en el inmueble o en sus aledaños, que perjudique la actividad del arrendatario, ni arrendar o permitir el uso de la parte restante de la finca de cualquier actividad que impida o dañe su ejecución.

El registrador considera que esta cláusula no puede inscribirse porque implica una prohibición de disponer impuesta en un acto de carácter oneroso (LH art.27).

La DGSJFP confirma que no cabe inscribir la prohibición de hipotecar o gravar la finca, pues, aun reconociendo la validez de la limitación porque ha sido convenida por ambas partes con base en el principio de autonomía de la voluntad, si la prohibición procede de un acto a título oneroso, como lo es el arrendamiento, no puede acceder al Registro. Esto no impide que se pueda asegurar su cumplimiento con una hipoteca u otra forma de garantía real inscribible.

Sin embargo, la prohibición de realizar actividades en el inmueble o en sus aledaños, que perjudiquen la actividad del arrendatario, o arrendar o permitir el uso restante de la finca para cualquier actividad que lo haga, si puede inscribirse, pues se trata en realidad de una manifestación las obligaciones y limitaciones que el Código Civil impone al arrendador, para garantizar al arrendatario el uso y goce pacífico de la finca y el aprovechamiento o actividad convenida.

Otra de las cláusulas es la obligación del arrendador de permitir al arrendatario el acceso a la parte de la finca que no está arrendada en todo momento, para que este pueda instalar, explotar, operar y mantener la planta fotovoltaica, desde la fecha del contrato. Para ello, acuerdan constituir dos servidumbres de paso.

Para el registrador esta estipulación no es inscribible porque tiene carácter personal y la Ley solo permite la entrada en el Registro de derechos reales atendiendo a sus elementos y caracteres constitutivos.

Además, solo contiene la obligación de constituir las servidumbres de paso en un futuro, sin que se concrete su trazado, ni se pueda saber por dónde discurre exactamente la misma: el principio de especialidad hipotecaria requiere que la servidumbre quede determinada en cuanto a un contenido mínimo, como requisito indispensable para su publicidad Registral.

La DGSJFP refrenda este argumento, pues para que una servidumbre pueda inscribirse es necesario un acto constitutivo de la misma, determinando el contenido exacto del derecho inscrito con expresión de su extensión, límites y características configuradoras.

Por último, en caso de transmisión de la finca, se reconoce a la arrendataria el derecho de tanteo y retracto para adquirir la nuda propiedad, requiriéndose renuncia expresa y por escrito de la arrendataria a este derecho para que la transmisión a terceros pueda producirse.

Para el registrador esta tampoco es una cláusula inscribible, ya que, entre otras cosas, no se establece expresamente su carácter real con eficacia erga omnes pactando al propio tiempo su inscripción en el Registro.

Tampoco cabe su inscripción para la DGSJFP, puesto que el derecho de tanteo o retracto voluntario, como es el caso, que pretenda tener carácter real debe configurarse como tal en el título de su constitución de forma que no quepa duda al respecto.

Cabe admitirlos siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los límites institucionales o estructurales propios de los derechos reales: tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de los bienes, tales como la existencia de justificación suficiente y la determinación precisa de sus límites.

RESOLUCIÓN DGRN/DGSJFP DE 22 MAYO DE 2023. REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EDD 2023/589094

Fuente: ADN Jurídico