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Cuáles son sus características

Está regulada en el artículo 396 Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal y se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos:

– Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

– Copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Cómo se constituye

Habitualmente se constituye con la escritura pública de división horizontal de la finca, en virtud de la cual, el propietario del solar que ha declarado previa o simultáneamente una obra de edificación, procede a dividir la misma por pisos, locales, plazas de garaje u otros elementos susceptibles de propiedad individual, dotando con ello de independencia y sustancia propia y separada a cada una de las entidades, y resultando del mismo los restantes elementos comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, sirviendo dicha a cuota de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 LPH.

Otras formas de existencia de propiedad horizontal

Aparte de cuando se constituye en escritura, conforme a la jurisprudencia, la propiedad horizontal también existirá incluso en ausencia de su constitución formal, requiriéndose para ello que se cumplan los requisitos establece en el mencionado artículo 396 CC -coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos-, lo que se produciría con el solo hecho de que en un edificio existieran dos pisos o locales pertenecientes a dos propietarios distintos.

Extinción de la Propiedad Horizontal

Las principales causas de su extinción son las siguientes:

a) Destrucción del edificio

Este régimen se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, que se entenderá producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

No constituye destrucción del edificio, a estos efectos, los vicios constructivos graves que ocasionen un peligro de derrumbamiento o deterioro progresivo -ruina potencial -, ni los vicios constructivos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, hacen difícil o penosa la normal utilización y habitabilidad del inmueble conforme a su naturaleza, ruina funcional, como por ejemplo, las humedades y las roturas y caídas de placas de pizarra de los dinteles y alfeizares del edificio.

También se produce la destrucción total del edificio y, por consiguiente, la extinción del régimen de propiedad horizontal, si la Administración local competente declara el estado de ruina del edificio.

Procede asimismo la declaración administrativa de ruina en los casos de peligro inminente para personas o cosas por un deterioro de la construcción que exija una acción urgente de la Administración, lo que se conoce como ruina inminente.

b) Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias

Puede ocurrir por la consolidación de los derechos de propiedad en una sola persona (conversión en propiedad ordinaria) o por acuerdo de los propietarios para la conversión de la propiedad horizontal en una comunidad de bienes o copropiedad.

c) Expropiación Forzosa

La expropiación forzosa de todas las fincas del inmueble en régimen de propiedad horizontal, mediante el correspondiente justiprecio que se fijará en función de la entidad de su unidad privativa y cuota de participación en los elementos comunes.

No obstante si la expropiación es parcial continuará el régimen respecto a los demás propietarios. En este segundo caso, sería preciso un acuerdo de modificación del título constitutivo para fijar las nuevas cuotas de participación en los elementos comunes.

Para llevarla a cabo es necesario un expediente administrativo en el que recaiga una declaración o acto administrativo privando a los propietarios de su dominio particular, sin que baste la mera declaración de utilidad pública.