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La sentencia de primera instancia
consideró que las arras establecidas con el carácter de penitenciales se
referían exclusivamente a la cantidad entregada a la firma del contrato privado
de compraventa. Sin embargo, entiende que la vigencia del pacto de arras
subsistió sólo hasta el momento en que se inicia el cumplimiento de alguna de
las prestaciones del contrato; y por ello estima que, en la fecha en que el
actor entregó al demandado la cantidad de 1.324.008 euros en concepto de
precio, tras una entrega inicial por igual importe -arras penitenciales-, se
extinguió la facultad de desistir. Por ello desestima la demanda.

Contra dicha sentencia se formuló
recurso de apelación afirmando que el pacto de arras había de entenderse
vigente hasta la consumación del contrato, considerando que las arras estaban
efectivamente constituidas por la cantidad inicialmente entregada. La Audiencia
dictó sentencia por la que desestimó el recurso.

Se centra el recurso en dos
cuestiones. La primera es la que se refiere a la duración del pacto de arras
penitenciales, según la intención de las partes reflejada en el contrato; y la
segunda, en qué condiciones cabe ejercer el derecho de desistimiento.

La Sala considera, en cuanto al
momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con
aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales-
que hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya
que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a
la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la
demanda.

Por otro lado, siendo la
compradora quien desiste, no cabe duda de que lo expresado en el contrato es
que tal desistimiento supone la pérdida de la cantidad entregada en concepto de
arras y nada más. Resulta clara al respecto la cláusula cuando dice «Las partes
pactan considerar la cantidad que se entrega por la parte compradora como arras
penitenciales, pudiendo rescindirse el contrato por ambas partes en el
entendimiento de que si se hace a voluntad de la compradora ésta perderá la
totalidad de la cantidad entregada…».

STS Sala 1ª de 20 septiembre de 2018. EDJ 2018/570773