El TS aborda de forma reiterada la cuestión relativa a la necesidad de que el perito realice una visita personal al inmueble, y en particular, una inspección de su interior. La doctrina jurisprudencial parte de la premisa de que la valoración pericial no puede configurarse como un ejercicio meramente abstracto o documental, sino que debe apoyarse en el conocimiento directo del bien cuando ello resulte relevante para apreciar sus circunstancias físicas, funcionales y de conservación.

El marco normativo aplicable refuerza esta exigencia. El Reglamento General de Gestión e Inspección Tributaria establece que, en el dictamen de peritos, es necesario un reconocimiento personal del bien cuando se trate de inmuebles singulares o cuando no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes a través de fuentes documentales. Esta previsión normativa conecta con el principio de buena praxis pericial, que exige adaptar la metodología empleada a las características concretas del inmueble valorado.

El Tribunal Supremo ha reiterado en diversas resoluciones que la visita interior del inmueble constituye la regla general en los procesos de tasación administrativa. Así lo ha afirmado, entre otras, en sentencias que destacan la importancia de la inspección directa para garantizar una valoración individualizada, ajustada a la realidad física del bien y suficientemente motivada desde el punto de vista técnico. La ausencia de dicha visita solo resulta admisible cuando concurra una causa objetiva que la haga imposible o innecesaria, debidamente explicada en el propio dictamen.

La jurisprudencia subraya que no basta con una referencia genérica a la utilización de datos catastrales, registrales o a la comparación con otros inmuebles de la zona. Si el perito prescinde de la inspección interior, debe justificar de forma expresa y razonada por qué dicha actuación no resulta necesaria o por qué no ha podido llevarse a cabo. Esta justificación forma parte de la motivación exigible al acto administrativo de valoración.

En los supuestos analizados por el Tribunal Supremo, la mera visita exterior del inmueble, acompañada de la consulta de documentación pública, se considera insuficiente cuando el estado interior puede influir de manera relevante en el valor asignado. Aspectos como la distribución, las calidades, el grado de conservación, las reformas realizadas o la existencia de patologías constructivas no siempre resultan apreciables desde el exterior ni deducibles de fuentes documentales.

El Alto Tribunal rechaza expresamente las valoraciones basadas en presunciones sobre el estado interior del inmueble. Presumir que el interior se ajusta a un estándar medio o a los datos que figuran en registros administrativos no satisface las exigencias de individualización y motivación. La valoración pericial debe reflejar un análisis concreto del bien valorado, no una estimación genérica construida a partir de hipótesis no verificadas.

Otro elemento relevante de la doctrina jurisprudencial es la carga de la prueba que recae sobre la Administración. Cuando esta fija el valor de un inmueble mediante un dictamen pericial, debe acreditar suficientemente la corrección del valor asignado. Esta exigencia se intensifica cuando la valoración se aparta de la declarada por el contribuyente o tiene efectos tributarios desfavorables. La motivación del dictamen constituye una garantía esencial frente a situaciones de indefensión.

El Tribunal Supremo también aclara que la falta de motivación en la valoración pericial no puede ser suplida por el órgano jurisdiccional. Los tribunales no pueden reconstruir ex post la justificación técnica de un dictamen deficiente ni integrar las omisiones de la Administración. Si la valoración carece de la motivación exigida, el defecto afecta a la validez del acto administrativo y determina su anulación.

En este sentido, la jurisprudencia pone de relieve que la inspección interior del inmueble no es un mero formalismo, sino un elemento sustancial del proceso valorativo. Su omisión injustificada priva al dictamen de la base fáctica necesaria para cumplir su función probatoria y vulnera los principios de transparencia y contradicción que rigen el procedimiento administrativo.

Asimismo, el Tribunal Supremo exige que quede constancia de las actuaciones realizadas por el perito para acceder al interior del inmueble. Si el acceso ha sido solicitado y denegado, o si existen obstáculos objetivos que lo impiden, tales circunstancias deben documentarse y explicarse de forma expresa. Solo en estos casos puede considerarse justificada la ausencia de inspección interior, siempre que el perito razone por qué la información disponible resulta suficiente.

La doctrina jurisprudencial analizada refuerza, en definitiva, un estándar elevado de calidad técnica en la valoración pericial de inmuebles. La Administración debe emplear metodologías rigurosas, adecuadas al caso concreto y debidamente explicadas, evitando valoraciones estereotipadas o apoyadas exclusivamente en datos externos. El conocimiento directo del bien, cuando es relevante, se erige en una exigencia ineludible.

Desde la perspectiva del contribuyente, esta jurisprudencia constituye una garantía relevante frente a valoraciones arbitrarias o insuficientemente fundamentadas. La exigencia de motivación y de inspección interior permite un control efectivo del dictamen pericial y facilita su impugnación cuando no se ajusta a la realidad del inmueble o a las reglas de la buena praxis profesional.

STS (Contencioso) de 22 septiembre de 2025. EDJ 2025/702150