La Junta de propietarios de una comunidad decidió descentralizar
el servicio de calefacción. Posteriormente, y viendo que había vecinos disconformes,
se celebró una segunda junta donde se autorizaba, por unanimidad, a dichos vecinos
a poder continuar usando el sistema centralizado, pero para ello debían crear una
comunidad independiente con sus propios órganos de gobierno y administración para
gestionar, mantener y conservar el sistema central con todos sus elementos.

El registrador de la propiedad suspendió la inscripción porque,
a su juicio, no constaba en los estatutos ninguna norma sobre la creación de subcomunidades,
ni se había constituido la subcomunidad según lo dispuesto al título constitutivo,
ni se acreditó acuerdo favorable de la junta y no ha existido reforma de la norma
establecida en los estatutos sobre los gastos de calefacción.

Señala la Dirección General que se ha venido admitiendo la creación
de subcomunidades dentro de un concreto elemento de propiedad horizontal, conservando
su independencia dentro del total y sin que haya modificación de la composición
personal de la junta de propietarios. Nada exige que exista una previa norma estatutaria
o disposición del título constitutivo que autorice la creación de subcomunidades,
siendo suficiente con que el título no lo prohíba expresamente y que se cumplan
los requisitos necesarios respecto a dicho título en función del tipo de subcomunidad
de que se trate.

Así, cuando se trate de crear una subcomunidad respecto de elementos
comunes es necesario que, además del consentimiento de los propietarios que vayan
a integrarse en la misma, se dé el de los propietarios del total por unanimidad,
salvo que se trate de acuerdos que la misma ley exceptúa de la regla de unanimidad,
entre los cuales se encuentran los de establecimiento o supresión de sistemas que
mejoren la eficiencia energética del inmueble, como es este caso, siendo suficiente
la aprobación por los 3/5 del total.

En el presente caso tales reglas han sido cumplidas, pues los
propietarios interesados han otorgado el título constitutivo de la subcomunidad,
han fijado su cuota de participación, sus normas de funcionamiento, su órganos y
nombrado a las personas que los ocupan. También se ha respetado las reglas sobre
la adopción del acuerdo.

No es necesario modificar, por consiguiente, la regla de los
estatutos referida a los gastos de calefacción ya que su redacción se debe entender
referida a la subcomunidad que es la que mantiene el servicio.

Por tanto, puede constituirse válidamente la subcomunidad, con
la única obligación de necesidad de inscripción para salvaguardar la fe pública
registral del inmueble.

Resolución DGRN de 27 julio de 2017. Registro de la Propiedad.EDJ 2017/155239