Las partes suscribieron contrato privado de compraventa, pactándose parte del pago al momento en que se aprobase definitivamente el PGOU.

Posteriormente el Ayuntamiento cambio la formulación del PGOU, estableciendo nuevos parámetros urbanísticos para el sector que diferían totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la Adenda, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y promover su ejecución, lo cual hizo manifiestamente inviable el cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que los resolvió.

La constructora presentó demanda contra el vendedor por la que solicitaba la declaración de resolución del contrato de compraventa y la condena a la restitución de la parte del precio pagado, más los intereses legales desde que se produjo la frustración del contrato.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, que fue revocada en apelación por entender la Audiencia que el hecho alegado como determinante de la alteración de la base del negocio -falta de aprobación definitiva del PGOU de acuerdo al convenio suscrito por la actora con el Ayuntamiento- no puede considerarse que sea una circunstancia que tenga el requisito de la absoluta imprevisibilidad para quien precisamente se dedica a la promoción inmobiliaria a tan gran escala abordando un proyecto de enorme envergadura.

El TS deja sin efecto la sentencia por infracción procesal de incongruencia cuando se ha resuelto al margen de la causa de pedir y excediendo los límites del principio «iura novit curia», por haberse solicitado en la demanda la resolución de contrato de compraventa de finca por frustración de su causa al devenir inviable la finalidad de urbanización del suelo comprado, y no su revisión por alteraciones fácticas imprevisibles, como de manera incongruente ha argumentado la sentencia.

Considera la Sala que la frustración causal del contrato de compraventa, por inviabilidad de la finalidad pretendida de ejecución de proyectos inmobiliarios según destino urbanístico previsto, supone un incumplimiento de una de las partes y conlleva la resolución contractual.

La obligación de restitución está vinculada a la existencia de unos determinados desplazamientos patrimoniales que, al haberse realizado en ejecución de un contrato resuelto, carecen de causa o fundamento jurídico, debiendo excluirse de la restitución aquellos pagos no contemplados en el contrato y desvinculados de la finalidad urbanística prevista, en los que se supone que el comprador asumía todos los riesgos.

STS (CIVIL) DE 15 JUNIO DE 2022. EDJ 2022/606799